2008上半年上海土地市场研究

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1、2008年上半年上海市房地产市场研究报告上海市土地市场第一节、2008年上半年土地市场宏观形势延续了去年以来的土地调控思路，即把紧土地闸门的同时，加强盘活闲置土地、打击囤地行为的力度。一、住宅用地几乎“零供应”根据市房地资源局出让的土地公告显示，2008年上半年，共推出11批土地出让公告，合计156幅用地。其中仅6号公告和11号公告含住宅用地，共3幅，其余153幅是工业用地和部分金融以及办公商业等性质地块。从面积上看，住宅用地合计土地面积为12.8万方，按照《2008年上海市住房建设计划》，上海2008年住宅用地供应800—1000公顷，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于20

2、%。而目前仅仅推出了2%不到。因此预计今年住宅推地呈现前少后多状态。二、土地市场更趋理性化上海首例退地风波似乎表明了地价攀升风险的显现，为以往不顾实力、不惜成本疯狂拿地的开发商敲响了警钟。对于部分地块，开发商拿地热情不高，上半年土地成交共21幅，仅占今年上半年推出的13.5%，其中有两幅流拍，其中一幅是商业地块。主要是由于宏观调控影响下，无法预判未来房地产市场将会出现怎样的走势，所以开发商拿地更趋理性化。三、中央严把土地闸门上半年，中央及各部门陆续公布《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《土地调查条例》、《工业项目建设用地

3、控制指标》、《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》、《国土资源公报》、《违反土地管理规定行为处分办法》等等一系列政策，是中央力求把好土地闸门的明证。开展第二次土地调查，加大闲置土地处置力度，对土地管理的趋紧趋严，从政府内部由上而下落实问责制度，都表明土地市场仍是宏观调控的主要战场。-3-2008年上半年上海市房地产市场研究报告第二节、2008年上半年经营性土地成交结构分析1、土地成交区域分布结构分析2008年上半年合计经营性土地成交总量约为74.5万方，约占07年全年成交的7.2%。可建面积约为160万方，占07年全年成交的8.7%。从土地成交的分布看，九大中心城区中，杨

4、浦区作为市中心唯一有土地成交的区域，单幅地块“新江湾城F区”提供了26.7万方土地面积，占到全部成交的35.9%，并成为土地供应最大区域。其他成交地块都位于外围区域。其中嘉定区合计土地成交12万方，占全部成交的16.2%，，全部为工业用地；闵行土地成交量为10.7万方，居第三；其余宝山、奉贤、金山、南汇各区的土地成交量都在10万方以下。浦东新区作为以往的土地供应大户，今年上半年却不见土地踪影。-3-2008年上半年上海市房地产市场研究报告2、土地用途结构分析从土地用途来看，工业用地再次出现了成交高峰，合计达到了约41.2万平方米，占用地成交总量的55.3%，居土地供应的首位。综

5、合用地合计成交约26.7万平方米，占用地成交总量的35.9%；住宅用地合计成交约6.5万平方米，占上半年用地成交总量的8.8%，仅占到07年全年住宅土地成交的2.5%，缺口很大。纯商业、纯办公用地没有供应。预计下半年随着经济适用住房和廉租住房建设工作的推进，住宅用地供应也将大幅增加。-3-