上海土地市场回顾报告

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1、2008年上海土地市场回顾土地政策回顾2008年，政府继续加强土地管理及调控力度，打击囤地行为、完善土地管理制度、坚守18亿亩耕地红线是土地调控的基本方向，并先后出台了《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《2008年国土资源管理工作要点》、《国家土地总督察1号公告》、《关于建立健全土地执法监管长效机制的通知》等相关文件。另一方面，土地执法也开始倾向“政府主体”。土地部门最容易滋生腐败现象，因此国家特别加强了对土地相关部门的监管力度，并对官员违法违规操作做了明确的处罚规定，及时发布了《土地利用年度计划执行情况考

2、核办法》、《违反土地管理规定行为处分办法》等文件，一场大规模的反腐斗争正在紧张的开展。现已有原上海房地局副局长殷国元、原江苏省建设厅厅长徐其耀等多个大官被查出严重腐败问题，曾经叱咤政界风云的官员纷纷落马，且判刑非常严厉，表明了国家不惜一切代价，彻底扫腐的决心。当然，2008年最具影响力的土地政策便是10月19日中共十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题决定》。该决定是在国家面临内忧外患的背景下产生。外部市场中，次贷危机带来全球经济萧条，消费缩减，依靠外向型发展经济的中国也陷入了出口减缓，经济放缓

3、的窘境中。而内部市场的“三架马车”已折损两架，出口、投资无力拉动中国经济，刺激消费成为唯一选择。而城市消费饱和，因此8亿农民必须扛起拉动内需的大旗。因此，加强农村制度建设成为了本次决定的重中之重，也是土改中一次质的飞跃。文件指出，要赋予农民更充分有保障的土地承包权；允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营；允许农民参与开发集体土地建设非公益项目；允许农村小型金融组织从金融机构融资；推进户籍改革，放宽中小城市落户条件；逐步实现农民工与城镇居民同等待遇。此次“新

4、土改”，是政府选择的一条独木桥，其目的在于寻找中国经济新的增长点，但最终利弊到底如何表现，要看相应的配套改革是否全面以及实施的监管是否到位。因此，“新土改”绝不是“单剂药方”，也不是一蹴而就的，而是一个长期的，系统的工程，其对中国经济的巨大作用，也必将慢慢释放。土地市场分析供应总量减少住宅供地不达标2008年，本市共推出土地551幅，总计1820.9公顷，环比去年减少三成。其中今年土地挂牌出让公告共发布63个，推出国有土地453幅；协议出让地块96幅、转让地块2幅。从新推土地的性质来看，工业地块依然是供应主力，

5、占到了总量的76%；商业、商办地块占到7%；而纯住宅地块仅推出169公顷，不到总量的10%，即便加上含住宅用地的商住办地块，总量也仅311公顷，这显然与年初时政府制定的“年内实现住宅供地800-1000公顷”的目标还非常的遥远，实际仅完成不到四成。房地产市场不景气，政府便有意放慢供地节奏，尤其对于住宅用地的推出，更是慎之又慎，唯恐出现流标的尴尬。从地块分布情况来看，全市共有16个区县有新增土地出让。其中南汇、金山、嘉定等郊区是供应主力区域，这些地区新推土地也以工业用地为主。而为数不多的住宅用地主要分布在宝山、南

6、汇、青浦、普陀、杨浦和浦东，长宁和闸北这两个市中心区域也有少量住宅用地推出。虽然2008年土地市场倍受冷落，不过还是有几幅相对特别的地块被业内热切关注了一把。如08年第一幅转让的住宅用地——浦东东沟楔形绿地南块居住区地块，该地块因是森兰·外高桥项目的一部分而倍受关注；宝山区顾村镇陈富路居住地块、嘉定江桥镇黄家花园路商住办地块则是因为可建面积均超了了40万方，未来可算得上大盘项目；长风生态商务区4C南地块在经历了志成退地风波后，变得更加敏感。不过，尽管这些地块能有幸被媒体大肆宣传了一翻，可在成交关头似乎就平静多了

7、。最终，由于市场的不景气，这几幅地块均以底价成交。土地成交率96%住宅地块首次出现流标2008年，本市共成交土地2072公顷，其中有315公顷的成交量来自于2007年推出的土地，如果剔除这部分量，则2008年推出的土地实际成交率在96%，另外有2%流标，2%尚未结束交易。从流标土地性质看，供应量最大的工业地块流标率也最大，共流标78幅地块。而一年前不管是何地段都会遭到疯抢的住宅地块，今年却是破天荒地出现了7次流标，而且流标土地中不乏被热炒过或地段优秀的地块。其中长风7C北地块和宝山区杨行镇蕰川路地块成为了今年来

8、首次遭遇住宅用地流标的地块。下表为流标的7幅住宅地块信息。区县公告号宗地名称地块性质出让面积(公顷)窖积率竞买保证金（万元）普陀200801801长风7C北块地块住宅5.079972.216053宝山200802203宝山区杨行镇蕰川路地块住宅2.660831.41800南汇200802811惠南镇东城区C6-1储备地块住宅5.510341.81800青浦200802814重固镇夏阳金