土地市场调研报告

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1、目录一、项目基本情况分析1（一）地理位置1（二）地块各项技术经济指标1二、宏观环境分析2（一）经济环境分析2（二）政策环境分析2（三）市政规划分析3（四）人文环境分析4三、区域环境分析5（一）区域概况5（二）区域规划6（三）区域配套6四、房地产市场调查分析6（一）土地市场调查分析6（二）住宅市场调查分析7五、竞争项目调研9（一）竞争板块分析9（二）竞争项目个案分析14（三）SWOT分析15六、消费者需求调研16（一）消费者家庭年收入分析16（二）购房计划16（三）购买面积17（四）购房目的17七、项目定位17附件:1

2、8一、项目基本情况分析（一）地理位置杭政储出[2012]40号江干区（三堡单元R21-01地块），东至规划沿江公路，南至三堡单元R21-02地块，西至四堡污水处理厂地块，北至规划车站南路。土地用途为住宅（设配套公建）用地，出让面积约43.1亩，地上建筑面积约10.1万方，起价129655万元，楼面起价12897元/平米。中低价位、中小套型普通商品住房用地图—1：地理区位图（二）地块各项技术经济指标所在地区杭州所属城区主城区规划用途住宅出让年限住宅(70年)土地起始价129655万元(保证金：--)楼面起始价12897

3、元/平方米容积率3.5出让形式挂牌宗地面积28723平方米建筑面积100531平方米19最小加价幅度--公告时间2012-9-7报名截止日期2012-10-17预计成交日期2012-10-17竞得方中海溢价率49.00%成交价格193185元成交楼面地价19216元/平方米土地成交单价4484万元/每亩成交时间2012-10-17土地用途普通商品住房用地土地级别五级表—1：经济指标二、宏观环境分析（一）经济环境分析2011年12月，中央经济工作会议确定了2012年经济工作思路，2012年经济总基调是“稳中求进”，并继

4、续实施“积极的财政政策”和“稳健的货币政策”。稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。　　进，就是要继续抓住和用好我国发展的重要战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。2012年国内外经济形势愈加复杂，2012年将是中国经济“在持续回落中逐步趋稳”的一年，也是十分复杂的一年。美国、日本经济复苏乏力、欧洲债务危机不断，市场信心下降，世界经济可能将在较长时期内持续低迷。国际投行对中国2012年经济发展走势的

5、看法，存在分歧。以8%的GDP增长为分界线，高盛、汇丰相对悲观，认为中国GDP增长将在8%以下；大摩、小摩认为GDP增长在8%以上。但投行普遍认为，中国经济还不会有“硬着陆”产生。虽然我国经济增速预计可以保持在比较合理的的增长，物价涨幅也将逐步回落，但我国经济发展依然面临众多挑战，经济发展还有很多不确定性。（二）政策环境分析1.税收政策调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房

6、价水平的房地产开发项目19，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。2.货币政策强化差别化住房信贷政策（银行政策）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（1）2011年上调人民币存贷款基准利率（2011.02.08）；（2）2011年存款准备金上调0.5个百分点（2011.02.18）；（3）2月24日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。（4）5月18日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。（5）6月8日，下调存

7、款类金融机构人民币存款准备金率0.25个百分点。（6）7月6日，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。3.“限购令”（2011.02.27）新建商品住房和二手住房购房时间分别以交易合同网签备案时间和受理转移登记时间为准。本市户籍居民家庭（包括夫妻双方和未成年子女，下同）是指全部或部分家庭成员拥有本市行政区内户籍的居民家庭。家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在本市市区内，已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。“本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”指从申请之日起前

8、2年内，提供在本市行政区内一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。（三）市政规划分析近日，杭州市政府出台《杭州“十二五”重大建设项目规划》。未来5年，将有409个重点项目上马，总投资约6994亿元。1．新建三条快速公交线未来5年，地铁一期建成通车，开工建设二期工程，启动轨道交通延伸至县(市)。优化公交线网，重点建设快速公交4、5、7号线，浦沿、三墩