2012上半年广州土地市场分析

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1、2012年上半年广州市房地产土地市场运行特征及下半年展望广州中地行房产代理有限公司2012年7月27日市场背景分析2012年上半年以来，国际经济环境不稳定，而国内总体经济发展放缓，中央为稳经济，保增长，上半年中央两次降准，连续两月降息，宏观调控放松预期愈加明显，而各大房企主动诱导刚需释放，“以价换量”成果显著，资金链相对充裕。另外，2012年广州政府继续发展“南拓北优、东进西联”的总发展战略，实现全面提速经济发展：除进一步重点规划七大金融商务区之外，也对海珠区进行“生态城”规划以及广州国际金融城进行全新定位，同时伴随国家批复广州新建七条地铁线路工作的完成，未来广州将迎来更

2、新一轮的快速发展期。在城市大规划以及房地产宏观调控的背景下，广州房地产市场呈现逐步稳健的发展态势。在此背景下，2012年广州土地市场全年计划供应面积逾1948万平方米，而上半年共推出（挂牌出让）316.32万平方米的土地面积，占全年供应计划用地面积的16.24%，而成交量为314.0万平方米。2012年上半年供应量主要以工业用地为主，而居住用地和商服用地供应量相对较少，而大部分挂牌地出让的地块仍以底价成交。纵观2012年上半年广州土地交易市场，虽然流拍减少，部分优质地块甚至受到大型房企争相角逐，土地市场表现有所起色，但总体而言，土地交易市场整体表现淡静，开放商拿地趋于理性

3、，仍以底价成交为主。上半年土地供应相对计划保守，预计下半年将加大居住用地和商服用地的供应。14全年经营性用地计划供应1075万平方米，旧改项目纳入供应计划2012年广州市市辖十区国有土地使用权计划推出268宗地，面积逾1948万平方米。其中，经营性用地供应共165宗，总面积达1075万平方米；基础设施和公共服务用地63宗，总用地面积为685.30万平方米；村经济发展留用地和村民住宅用地共31宗，面积逾76.28万平方米，另保障性住房用地计划供应9宗，用地面积111.78万平方米，以满足今年政府计划筹集保障房42244套。在土地供应结构上，2012年工业用地供应占主导地位，

4、旨在优先保障重点发展的高新技术产业、先进制造业、现代物流等现代化产业体系，实现经济全面发展。工业用地全年计划供应58宗，用地面积约498万平方米，较去年同期减少30%。（见表1和表2）在居住用地方面，2012年计划出让47宗，用地面积近255万平方米，比2011年计划出让337万平方米相比，减少24%。与2011年推地以中心城区为主不同，2012年主要集中在近郊区，供应29宗，用地面积逾149万平方米，占居住用地总量的59%，主要分布在南沙、番禺和萝岗三区。其中南沙区的居住用地供应量最大，拟供应12宗地块（12宗中包括6宗旧厂改造项目），用地面积达50.45万平方米，约占

5、居住用地总量的两成。其次为萝岗区，居住用地供应集中在知识城，供应4宗，面积达40.37万平方米。而番禺区则拟出让9宗，用地面积为34.55万平方米，重点发展南站的住宅配套。而市中心六区共计划供应18宗居住用地，供应用地面积达105.33万㎡，占居住用地总量的41%。白云区成为今年中心六区供应主力，共有8宗居住用地供应，总用地面积约40.2万平方米。黄埔区出让2宗，供应面积为25.2万平方米。而老四区（荔湾、越秀、海珠、天河）供应量达20万平方米，除荔湾区之外均有土地供应。其中越秀和海珠区各供应1宗，用地面积分别为5万平方米、15万平方米，而天河区则供应4宗，面积逾18万平

6、方米。同时，14政府也安排在市区供应2宗旧改（旧厂、旧村地块）项目的居住用地，总用地面积达20万平方米。（见表1和表3）另外，为了加快重点功能区商业服务业的发展，今年政府计划供应商业服务业用地60宗，共计323万平方米，较去年同期增加47%，其中知识城、新客站、琶洲板块成为商业供应主力。知识城板块拟供应5宗地块，总用地面积为72.52万平方米，占商业服务业用地总量的23%，为商业服务业供应量最大的区域。而广州新客站板块商业地块去年多次出让中止，今年卷土重来，拟推出7宗商业金融用地，总供应用地面积8.71万平方米，占商业服务业用地总量的2.7%。海珠区琶洲板块出让5宗地块，

7、用地面积达6.93万平方米，占商业服务业用地总量的2.1%，主要为总部用地（商务办公）。纵观全年土地供应计划，用地供应供应特点主要表现在：其一，政府加快旧城改造步伐，将旧村、旧厂改造项目纳入经营性土地出让计划；其二，经历2011年土地市场冷清，2012年市场预期相对保守，适量减少供应计划；其三，由于城市综合发展的需要，同时配合各区规划发展，区域性供应用地结构的差别相对较大：近郊区旨在提升经济综合能力，产业性用地、商业用地及居住配套用地供应量会相应增加，而市中心区由于经济发展较快，人居相对饱和，可用地资源稀缺，各类型用地供应量有