广州土地市场分析和展望

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1、2007年广州土地市场分析和2008年展望合富辉煌集团市场研究部提要：土地是用来盖房子的，但在2007年，政府把土地作为抑制房价上涨的重要手段来使用，土地在发展商手中变成上市融资的资本运作工具;地王频现,而地王近邻却是政府安排用于抑制楼价的限价房用地。土地价值在2007年被发挥得淋漓尽致，土地的另类作用完全超出人们的惯性思维。2008年将是“货币从紧、土地从严”调控之年，热土还能热多久？我们尤为关注。—v2007年广州市一级土地市场总体概况。1、2007年各类经营性开发用地成交4.64平方公里，收取土地出让金207亿元，创历史新高。2007

2、年广州市十区岀让经营性开发用地464万平方米，同比2006年增加124%,其中：⑴商品住宅用地成交294万平方米，占总量63.3%；(2)商业、商务金融用地(主要分布在萝岗区和天河区的珠江新城)成交76.73万平方米，占总量16.5%；(3)工业用地(分布在萝岗和南沙两区)成交74.75万平方米，占总量16」％。2007年共收取土地出让金207亿元，比预算的90亿元增收117亿元。2、外围区域土地出让大热。2007年广州市萝岗、番禺、花都、南沙四个外围行政区土地成交活跃，合计占全市总量83%o其中萝岗区成交208万平方米，占全市总量45%o

3、萝岗区近期建设发展迅速，居住与产业发展同步，因此对各类型用地需求较大。2007年M市出让士堆爾分布员工為含买他工业2007年广州市出区域分布3、商务用地受港资及本地上市房企追捧。本地上市开发企业对商务用地喜爱有加，颇具实力的港资开发商也纷纷进驻广州，导致商务用地竞争激烈，目前琶洲、珠江新城商务用地江也王”每平方米楼面地价已超过1万元。另外，绍虽强联手”已成为一种共赢的拿地开发模式。位于广州珠江新城內的猎德村是广州第一个城中村改造项目，该村拆迁腾出一块商务用地，面积大、总价高。富力、合景联合体以46亿元拍得之后，港资新鸿基公司随后加盟投资。2

4、006-2007年蛊HL成斓间占地(M2)总謹(M2)髄地价（7C/M2）Q肄商卩琶船2006-2^PZB1501-1136E363542.430003保利、康降、中益卩2006-12.PZB130W24862卩73925"10037^南港投资公司（港资）♦200"PZB14*32836P85400^8196^南港投资公司（港资）*珠江新城32006-2^A4-6P629336922732382卩厂东津滨房地产〜2006-5^M1-9P11523980660P4463Q富力地产卩2007-5^A4-5*3638257432"8357电保利地

5、产卩2007-5^I1-3P686%48078^956沧永恒投资（港资）Q2007-7PB1-3P7625心915妙11912仪泰华地产（港资）32007-9^猎德村心1141血5682328叩5_富力、合景:：二、2007年广州商品住宅用地市场特征。1、成交量、成交价大幅上升。成交量：（D上半年出让6宗，下半年放量供应，全年共成交55宗土地;⑵成交总用地面积294万平方米，比2006年增加101%;⑶成交总建筑面积533万平方米，比2006年增加92%;⑷三限双竞”土地可建筑面积409万平方米。成交价：（1）全市十区平均楼面地价4217元

6、/平方米，同比2006年上升74%;⑵其中非三限双竞”地平均楼面地价4622元/平方米，同比2006年上升66%;⑶其中“三限双竞”地平均楼面地价1868元/平方米，同比2006年保持平稳。近年商住用地成交情况（单位：万平方米）2、外围区域及金沙洲地区商品住宅用地成交活跃。萝岗、番禺、花都、南沙四区商品住宅土地成交面积占总量80%,总建筑面积占总量67%o白云区金沙洲地区居住用地供应充足。荔湾2%200了年商住用地成交分布（占地）1%海珠2%花梆15«20«200T年商住用地成交分布（总建）每珠4%越秀荔湾3%南沙花18%•■KJUI24X

7、白云19%番禺3、六成出让土地由上市公司购得。2007年股市与楼市紧密关联，已上市的开发公司充分利用资本市场拓宽融资渠道，如通过增发新股，发行公司债等形式获得巨额资金成为拿地的重要筹码,土地购置面积越来越大，而充足的土地储备反过来又能提升公司业绩，刺激股价,上市公司手握巨资竞拍地块,其直接结果就是土地价格不断创出新高，一个个“地王”闪亮登场。4、“三限双竞”地块限价房对“地王”项目房价产生牵制作用。2007年广州市继续公开出让“三限双竞”土地。邙艮房价”、邙艮户型”和邛艮销售对象”是与召拍挂”土地出让模式的重要创新，由原来只对土地竞卖,扩大

8、为对房价、地价和户型、销售对象等数项内容同时或分别控制。广州市规定邛艮房价”以不高于同地段同类型住宅产品均价的70%为上限，意在控制房价的上涨趋势。邛艮户型”以90平方米以下套型