雍翠华府商业执行报告

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1、雍翠华府商业·销售执行报告雍翠华府·商业裙楼销售执行报告深圳市星彦房地产顾问有限公司二00八年四月目录深圳市星彦房地产经纪评估有限公司1Page1of30雍翠华府商业·销售执行报告第一部分商业定位评估一、商业定位评估二、客户定位评估三、引进商家及业态分析第二部分价格体系一、.厘定价格之相关因素二、.价格定位三、.价格策略四、.定价原则五、.付款方式六、.价格控制七、.销售回款第三部分项目包装一、包装总纲二、基础形象设计三、现场包装四、销售物料及户外广告第四部分销售推广策略深圳市星彦房地产经纪评估有限公司2Page2of30雍翠华府商业·销售执行报告一、销售总体策略、控制及总体目标二、

2、销售阶段及进度三、销售前准备工作四、销售阶段工作安排第五部分宣传推广策略一、项目核心卖点及推广的总体策略二、广告推广定位三、阶段安排四、媒体组合策略五、费用预估深圳市星彦房地产经纪评估有限公司3Page3of30雍翠华府商业·销售执行报告第一部分商业定位评估一、商业定位评估对目前在售商业项目前期市场调查中发现，投资客户对产权式商铺存在较大的争议，对街铺以及有大商家进驻的自营商铺有浓厚的兴趣。我司通过对整个布心片区商业项目的调研及结合项目自身的综合评价，得出本项目必须通过大商家的带动才能在销售时脱颖而出，引起客户的眼球，得到一定的市场关注度。在此基础之上，基于本项目的自身特点，提出该项

3、目定位为：“茂业超市百货+精品服饰+大型中式酒楼”的大型社区商业旗舰，主要是满足周边居民的日常购物、休闲需要。在销售时突出“社区巨大消费群体提供强大消费力，地铁上盖物业，最具增值空间商业具有发展前景的现代生活氛围”。并以“茂业倾力打造布心商业新形象”的形象面市，利用该片区的人口以及地理位置、交通等优势，突出项目的升值空间，吸引大量的目标客户。二、客户定位评估通过对目前商业项目前期的市场调查，发现在购买商铺的客户主要为潮汕人士，他们都有多次投资的经验，对商铺以及投资有自己的看法。他们喜欢扎堆，如果有合适的投资商铺项目，他们会介绍给朋友。大多数为多次置业者，年龄在35-55岁之间，目标客

4、户分布在整个深圳，具体为：潮汕籍投资客户深圳市星彦房地产经纪评估有限公司4Page4of30雍翠华府商业·销售执行报告布心片区生意人项目本身及周边居民项目主题所吸引的其它区域人士投资投机者三、铺位划分、引进商家及业态分析1、铺位的划分由于我司以及开发商比较倾向于方案三的定位，为使本项目在销售时达到良好的效果，铺位的划分要体现合理，因此建议对于一楼街铺部分要尽量多设置，实用面积大约控制在20-40平方米之间，而对于二、三楼部分的服饰精品建议铺位分割为5-10平方米（使用面积）之间。这样铺位的面积相对较小，可以降低铺位的总价，也有利于提高单价。在分割上要考虑通道位置的宽度，以及

5、日后经营铺位的格局。铺位的具体划分在以后的工作中会有详细的介绍。2、商业布局布心片区的商业特征主要以满足人们日常生活需要，主要商业形态为沿街小型商铺，使用面积大约在20-100平方米之间业态主要包括餐饮、超市、药店、银行、地产中介等；片区除农贸批发市场外，尚没有大型的综合商业设施，尚未形成商业核心；主要消费者为周边居民消费，社区商业特征明显；二层以上商铺部分空置、其他租户主要为餐饮类商户。首层租金水平在80-120元/平方米之间，二层租金水平在30-45元/㎡之间。考虑到销售中出现的问题以及日后的经营，深圳市星彦房地产经纪评估有限公司5Page5of30雍翠华府商业·销售执行报告建议

6、项目要引进茂业百货。以提升投资以及经营客户的信心。商业主要以超市百货、服饰精品、大型餐饮为主。打造布心片区中档次的大型生活商业社区，成为集购物、休闲、娱乐于一体的社区旗舰店。3、业态分析对于四层的商业来讲，由于茂业百货不可能全部经营，因此建议项目的业态分布的业态分布如下：负首层：娱乐KTV、健身中心首层：茂业超市或百货、社区服务类商户、以及小商户二层：茂业超市或百货、中型特色店结合小商户：风味餐厅、西餐、教育书店、小型服饰精品类商户三层：茂业超市或百货四层：大型中式酒楼深圳市星彦房地产经纪评估有限公司6Page6of30雍翠华府商业·销售执行报告第二部分价格一、厘定价格的相关因素价格

7、与项目品质、目标客户、市场有着密切的关系，如下几方面是厘定价格时首要考虑的因素：■整体的经济环境■市场的供求状况■项目自身的客观条件：地理位置、引进商家、周边人口、周边的商业环境、交通■物业的回报及商家的经营状况■宣传推广效益是否理想二、价格定位价格是项目开发中最核心的本质，它的制定需参考诸多因素。本项目位于罗湖布心片区，该片区目前还未有大型的商业项目，周边具有庞大的消费群体作为支撑。片区内未来的升值潜力巨大，同时周边在建的楼盘众多，我们项目先入市，可抢占