近期沪上热销特色产品案例招商雍华府案例

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1、招商雍华府市场数据：项目地址：闵行区都市路3403号（沪光路口）总建面积:13.82万平米由48幢带电梯的6-8多层，106套双拼别墅组成。容积率：1.03地块限高：24米绿地率：35%建筑设计：天华建筑设计有限公司景观设计：泛亚景观设计（上海）有限公司产品定位：在1.03容积率基础经济指标下，有三种物业发展规划方式：规划方式综合型别墅型公寓型产品线别墅产品+多层产品纯别墅产品纯公寓产品联排别墅提高社区品质联排别墅提高社区品质充分做足项目容积率优势多层提高项目容积率叠加别墅趋同社区档次纯公寓客户群体差异小跳跃的产品线梯度,联排与多需要解决叠加的产品创新风险纯公寓社区档次相

2、对较低层的客户群体有一定差异项目报批通风险较大多层区域与联排区域的边界牺牲容积率所带来的溢价90平米套型的总量过大问题处理空间能否弥补损失需要解决纯公寓产品创新发展商在综合考虑项目成本及收益率的基础上，比较几种规划方式后，选用收益率最高风险较小的综合型物业发展方式。利用20%的高档物业（双拼别墅，价格预估20000元/平米以上）提升整个项目的档次，拉升花园洋房的价格（洋房整体均价10000元/平米以上）。由于招商集团在华东地区（特别是上海）项目有限，从外在表现看，发展商并未着急滚动开发，快速去化。该项目将作为发展商在颛桥地区的精品项目。1鉴于该项目受8090限制，80%为

3、小户型。1、为避免损失容积率发展商采用20%做足高档物业（双拼别墅）产品，另80%为多层花园洋房产品的物业规划方式。其中部分为一梯四户小户型产品，部分为拼合户型。2、为弥补跳跃的产品线梯度ò采用（带电梯，及立面Artdeco）两种方式提升花园洋房档次。ò另一方面，把别墅区尽量设置在地块南面，通过道路自然把客群分隔。2户型平面：1、多层洋房户型规划为四种建筑单体平面：òC2+C1合并后雍华大宅----舒适型三房两厅两卫166平米（89平米两房+77平米1+1房）主要特点：入户花园，玄关7.5米面宽客厅，双开门宽景阳台四开间朝南，三南向阳台缺点：卧房数量有限拼合前3òB2+B

4、1一梯两户-----舒适型三房两厅两卫147平米（89平米两房+58平米1房）主要特点：入户花园，玄关四开间朝南，宽HOUSE7.5米南向横厅缺点：卧房数量有限拼合前4外立面：主要特点：Artdeco风格1、石材的运用，结合红色砖墙明亮的暖系色调。2、屋顶呈塔状几何造型，立面层层收分跌落三段式结构。3、建筑上取石库门的符号，包厢式阳台。项目总结：优点：项目与公司江湾城项目容积率类同，但该项目占地面积较大，有发展两种物业形态的空间。在规划设计中，特色建筑、细部处理和多层次景观都值得借鉴。由于作出了项目特色，前期市场关注度较高，第一批房源去化快速。缺点：1、从整个项目户型段（

5、一房：58-77平米；两房89平米；三房147-166平米）来看，其实未能满足市场供需最饱满的经济型及标准型三房面积段（105-130平米），该项目其实是为特需人群打造的小众项目，存在一定的市场风险。2、由于8090的条件严重限制，多层花园洋房采用一梯四户可拼合户型。8开间的建筑单体面宽限制使得拼合前的户型凸前套一房小户型厨房卫生间采光受限，而拼合后的大户型，在公共空间舒展下，房间数量有限。户型空间的特点再次验明了该项目是目标指定客群的小众项目。对本司开发项目的提示：如何在经济指标的限制下，不损失容积率，提升项目品质。如何打造小众客群项目。如何在可拼合户型里合理安排竖向管

6、道及解决拆分墙体问题。5项目77平米样板房图片：目前情况：3月21日正式开始VIP客户预约登记，陆续售出近600张VIP金卡（2万意向金可看样板房）。4月18日推出第一批399套公寓房源，均价9500-11000元/平米。由于区域近期无新推供应量，且区域内品质楼盘有限，该项目一经推出，得到市场追捧，首批房源当日售罄。预计5月将推出第二批房源（约222套公寓房和28套双拼别墅），公寓均价预计提高到11000元/平米。6