房地产企业税务筹划研究—以大明公司为例

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1、工商管理碩士論文房地产企业税务筹划研究—以大明公司为例學生姓名：徐明學號：01208-0102-0112指導教師：张蓓蕾2014年7月摘要本论文运用“有效税务筹划理论”，以大明房地产公司为案例，对其涉税业务中的常见业务，用表格形式列举两个方案进行比较，用税后收益指标进行衡量，选取最优方案。本论文的创新之处是提出了运用数学方程进行免征土地增值税的筹划，并且建立了线性方程，解决了一直以来免征土地增值税的筹划只是针对个案而不具有普遍性的问题，为房地产企业提供参考。关键词：税务筹划；大明房地产公司；案例分析；方案

2、比较。AbstractThispaperusingthe"effectivetaxplanningtheory",toDamingrealestatecompanyasacase,onthecommonbusinessoftax-relatedbusiness,intheformofatablelisttwosolutions,withafter-taxincomeindexmeasure,selecttheoptimalscheme.Theinnovationofthispaperisproposedu

3、singmathematicalequationsisexemptedfromlandvalue-addedtaxplanning,andestablishesthelinearequation,solvetheexemptionoflandvalue-addedtaxplanninghavebeenonlyforcaseandnottheproblemofuniversal,provideareferenceforrealestateenterprises.KeyWords:thetaxplanning

4、;Damingrealestatecompany;Caseanalysis;Schemecomparison.1问题背景及研究目的房地产行业税种多，税负重，核算复杂，其税收政策繁杂且变动频繁，因而本论文的研究目的是房地产企业只有通过合法合理地税务筹划，减轻税收负担，降低税务风险，才能实现企业价值最大化的目标。112税务筹划的理论概述有效税务筹划理论是“以税后收益最大化为目标”，[[]童锦治：《税收筹划》，科学出版社2009年8月版，第11页。]有效税务筹划理论，是迈伦.斯科尔斯和马克.沃尔夫森等人于199

5、2年提出的。[[]梁文涛：《税收筹划》，北京交流大学出版社和清华大学出版社2012年7月版，第27页。]3研究对象及研究方法本论文的研究对象是大明房地产公司。本论文采用的主要研究方法是案例分析法。4大明公司税务筹划4.1大明公司简介大明公司是中国的一家小型股份制房地产公司，注册地址是广州市，股东是三个自然人：李江、赵湖、宋海，投资比例分别是60%、20%、20%，企业全称是广州市大明房地产开发有限公司。4.2大明公司常见业务的税务筹划4.2.1土地获取方式的筹划案例分析4-1：大明房地产公司打算以2000

6、0万元的价格购买翔飞公司的一块土地，开发建设一栋商业大楼，该地块位于珠海市区，那么，是采用购买土地方式，还是购买股权方式呢？11笔者认为：“购买这块地，开发建设完工后，如果不销售，而是持有（出租或者自用），则采用购买股权方式，对买卖双方都有利；如果是销售，则采用购买土地方式对大明公司（买方）更有利。选择哪种购买方式，关键是看建成后的商业大楼是否要销售。”①商业大楼用于持有的筹划对于建成后自用的房地产项目，没有销售收入，不征收相应的营业税及附加、土地增值税和企业所得税。方案一：购买土地方式：大明公司应缴纳契

7、税=20000×3%=600（万元）方案二：购买股权方式：大明公司不需要缴纳契税。筹划结论：将方案一和方案二比较，可以看出，如果商业大楼建成后，是用于持有，则选择方案二，即选择购买股权方式可以节税600万元。②商业大楼用于销售的筹划继续上述案例4-1，预计销售总收入是100000万元，预计建安成本10000万元，预计管理费用等期间费用500万元（含印花税和土地使用税），翔飞公司账面原始土地成本是5000万元。方案一：购买土地方式扣除项目金额=（20000+600+10000）×（1+10%+20%）+55

8、00=45280（万元）增值额=100000—45280=54720（万元）增值率=54720÷45280×100%=120.85%，适用50%的税率，土地增值税=54720×50%—45280×15%=20568（万元）应纳税所得额=100000—（20000+600+10000+500+5500+20568）=42832（万元）方案二：购买股权方式扣除项目金额=（5000+10000）×（1+10%+20%）+5500=2