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1、初探物业管理收费难问题在社会主义市场经济下,房屋管理正发生着深刻的改革。物业管理正逐步取代传统、单一的公有住宅的管理模式。对于这一新事物,一方面,多数房屋居住者的思想观念,不能一蹴而就从计划经济中转变过来;另一方面,房地产开发商在项目运作上和物业管理公司在实施物业管理过程中,存在诸多问题和不规范的行为,因而产生一系列利益冲突,出现问题。在这之中,物业管理收费难可以认为是一个非常重要的问题。一、物业管理收费难的原因 通过近年来的实践,笔者认为物业管理收费难的问题是多重矛盾交错、积累的结果,解决这一问题非一朝一夕,尤其是在现阶段,由于法
2、规不健全、配套不完善,解决这一问题更是一个艰巨的任务。 物业管理收费难的原因可从以下几方面透视。 (一)宣传不适度,人们对“物业管理”产生了各种偏颇的认识 在计划经济体制下,我国住房采用的是福利制社会分配体系,人们居住公有住宅。住宅的管理和维修全部由政府指定的部门承担。居民习惯的是“只享受、不(少)付费”。根本不认识和理解物业管理的概念。我国实行社会主义市场经济后,人们不仅获取住房的方式发生了变化,而且物业管理也随之出现。因此,就产生了如何认识和实践物业管理。根据市场经济的要求,人们在得到住房、成为业主后,要与物业公司签订《
3、物业管理公约》,依照“谁消费、谁付费”的原则,明确各种交纳的费用。业主对于支付了大笔房款后,仍要按期交纳管理费,难免不产生思想抵触。尽管政府根据物业管理要求相继出台一系列收费法规,但是,物业管理在计划经济下无人认知。经济过渡后的初期,建立在物业管理概念基础上的这些法规怎能一下深入人心,让广大业主充分认可。近来,媒体加大了宣传力度,但是,在国内,物业管理存在的类型多、收费标准多等现象,例如住宅物就划分成经济适用住房、普通居住小区和高档公寓等多种类型;收费标准制定有政府定价、政府指导价和市场调节价。这些概念,物业管理专业人士在理解和使用上都
4、难免出现差错。媒体报道尽管是加大了力度,但是宣传的准确度难于把握。这些在客观上造成管理费用征收困难。 (二)物业管理费用透明度差 企业是以获取利润为目的的组织。物业公司是服务性的企业,物业管理肯定要获取利润。这利润来源于物业管理费收取。如果科学地测算物业管理费,使之透明地运作。那么,物业管理费将不难收取。但是,事实并非如此。物业管理公司不愿将物业管理费的运作完全透明。原因是:一方面,根据经济学的一般观点,物业管理费应是生产成本加上合理的利润率。问题出在生产成本的确定。我们知道,生产成本受企业自身条件和生产产品数量规模的影响。具体
5、反映在物业企业:1、物业公司实力。例如,如果某物业管理公司有多个物业项目,它将某固定资产设备用在多个项目,但是,每个项目都分别一样地提取折旧,这样,生产成本必定会加大。2、物业公司经营的物业项目规模。物业的规模有大小。在符合规模的项目中,物业公司不按照规模效益计算物业费。采取不规模经济的方法加大生产成本。另一方面,有些物业公司存在“多收费少服务,甚至收费不服务”等不道德职业行为。这些都影响和阻碍着物业管理费透明性运作。这与业主(消费者)明明白白地消费要求,大相径庭,物业管理费怎好收取? (三)开发商难兑现的高承诺 人们生活水平的
6、提高,对物业管理档次的要求在不断提高。为了迎合消费者、保证楼宇的销售,开发商往往采取夸大宣传,对物业管理做出不切实际的承诺。待业主进驻后,发现实际状况与之差距甚远。于是,业主就以物业公司为对象拒绝交纳物业管理费,以此作为挽回损失的手段。 (四)建筑工程遗留问题多,物业管理不能服务到位 建筑工程问题多,已成为社会高度关注的焦点。有些建筑工程问题,直接造成物业管理先天不足、物业服务不能到位。例如,保安监控系统因工程质量不能投入使用,严重影响了物业公司对小区社会治安管理。开发项目分期开业,造成边入住、边施工,导致对居住小区不能实施封闭
7、式管理、前期规划的绿地不能达标,停车场不能正常使用等。居民由此产生的各种意见,都有可能造成物理管理费收取困难。 (五)国家法规不健全、不完善,不能充分适应物业管理的发展 在《北京市普通住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(京价<房>字〔1997〕第196号)中,将普通住宅划分为甲、乙、一般住宅三个档次。这个划分标准只考虑到物业管理的传统做法,以及依据1992年市政府有关部门颁布的“七五——八五期间住宅设计标准”而制定的。现在,一方面市政府有关部门出台了“八五期间住宅设计标准”;另一方面,目前部分商品房设计标准已经超过了新标准,如果
8、物业管理收费仍按原办法执行,长此下去,必然会造成产权人和物业管理企业之间的收费纠纷。 (六)物业公司过多地承担社会公用部门责任,造成收取费用风险加大 目前,社会公用部门继续沿用在计划经济下的收费管理
