物业管理收费难的问题及对策

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福建商学院2018届毕业论文物业管理收费难得原因及对策学生姓名：商惠如学生学号：15101050236年级：2015级专业：物业管理指导教师：石慧琼职称：讲师年月 毕业论文原创性声明兹呈交的毕业论文，是本人在指导老师指导下独立完成的。本人在毕业论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此而产生的权利和责任。声明人（签名）： 年月物业管理收费难得原因及对策[内容摘要]物业管理服务费既是保证物业管理活动正常运转的血液，也是涉及业主、物业使用人切身利益的大事，因此备受业主、物业使用人和物业管理企业的关注。在社会主义市场经济下，房屋管理正发生着深刻的改革。物业管理正逐步取代传统、单一的公有住宅的管理模式。在这之中，物业管理收费难可以认为是一个非常重要的问题。虽然时代在不断发展，人们消费观念也在逐渐发生变化，但是这并没有从根本上解决物业管理收费难的问题，物业管理费难收取已是行业中一种司空见惯的现象，已经成为制约物业管理行业生存和发展的绊脚石。 [关键词]物业管理收费对策 一、物业管理收费难的原因（一）物业公司的方面1、物业服务公司在服务质量上不能够满足业主的要求。首先物业服务公司物业服务公司还没认清自己的角色，其还没有完成从管理者向服务者的转变，以管理者的身份自居。但是物业服务公司在实际的服务过程中，却经常出现难以满足业主需求的情况。有的时候是因为业主提出的要求过于苛刻，但是更多的时候则是物业公司自身的工作人员的整体素质和业务能力有限，在实际的工作当中效率较低，而且不会站在业主的角度思考问题，导致很多时候业主的合理要求难以被满足，在这样的情况下，业主总会认为自己所缴纳的物业费不值当，同时对物业服务公司心存不难，进而不愿意缴纳相应的物业费用。因此，由于业主对物业服务公司服务不满而产生的不配合缴纳物业费的行为成为物业服务公司收费难的一个重要原因。2、物业服务公司受到开发的牵连。有些开发商遗留问题多，物业管理公司受到牵连。开发商把建设过程中出现的问题及给业主言过其买的承诺遗留给物业服务企业。主要包括：（1）对开发商建筑质量有意见。建筑质量问题已成为社会高度关注的焦点，有些建筑质量问题，直接造成物业管理先天不足，物业服务不能到位。例如，保安监控系统因工程质量不能投入使用，前期规划的绿地不能达标，停车场不能正常使用等。（2）对开发商的承诺不能兑现有意见。为迎合消费者和加快楼盘的销售，开发商往往夸大宣传，对物业管理做出不切实际的承诺。待业主入住后，发现实现情况与承诺差距甚远，而物业管理公司无力兑现承诺。于是其成为物业服务公司收费难的又一原因。3、物业管理收费不合理、不公开、不规范。物业公司的没有说明物业公司需要投入多少的资金和人员在管理和服务上，物业公司在收费上应该要按照一些相关的规定来实行明码进行标价，应该遵循公平和公开的原则，做到价格合理、内容要真实、标识和标示要醒目、字迹还要清晰。但是在实际的管理中，很多别墅和居民小区中的物业公司没有把这些收费的标准和收费的项目进行透明和公开化，因此导致了一部分业主以物业管理费用收费乱、不公开为理由拒绝交物业管理费。（二）业主方面 1、业主消的观念不当。有些业主不了解物业管理的买质和内涵。由于部分业主对物业管理这种受客户的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务的管理形式和物业管理费构成不甚了解，在物业服务消费观念上存在偏差，直接影响了物业管理费的收缴率。还有一部分业主的观念里，物业公司就该什么都做，管家也要什么都会，小区里面的大事小事一切都要包揽，一切事务都应管好。比如楼上业主在装修期间引起厕所、厨房漏水、渗水、其他住户在装修时发出来噪音噪声一系列的问题，业主都有可能把罪都归究与物业服务公司，就说物业服务公司管理不当，管理失职，因此拒绝交管理费用。2、业主经济困难。现在的社会，虽然绝大部分人步入了小康，但是也存在着小部分的人，虽然买上了房子，但是无能力支付物业费也有，例如在城中村小区，他们的房子绝大多数是因为拆迁占地而获得的赔偿，而不是通过自己的奋斗购买的，在这些小区中有一部分人因为失业、下岗、做生意亏本等一系列因素，导致了客观上失去了支付的能力。而这些人就会在自己的心理理所当然将自己定位为社会的弱势群体，认为政府应该对他们给予特殊照顾，所以政府也应该为他们的物业费负责，不需要他们自己的缴纳物业费，因此就产生了不想缴纳物业费的心理。3、业主长期没有居住。在多层住宅中，很多业主有很多套房子，不少业主还是投资客。而这些业主在购买了房子以后，很少用于自己居住，往往都将其出租给他们或者空置在那里，也有一些业主是因为工作或其他原因长期外出，不在本小区居住。而在租赁房子的过程中，和租赁人没有协商好物业费的缴纳问题，合同也没有说明物业费的问题，所以物业公司没办法向住户收取物业费用，有的时候则是找不到业主，无奈最后也没办法及时的收到物业费。4、业主的集体观念比较差许多业主没有意识到交物业费不仅是维护自己的利益，也是维护整个小区的集体利益。现在的事实是如果有人不交物业费，马上就会有人效仿，也不交物业费。这样发展下去真正吃亏的还是广大业主。在法规法令还不够完善的今天，若开发商缺乏自律或自身经营发生困难的前提下，往往会损害业主的利益。 虽说业主委员会是小区的主人，但成立了“实质”意义上的业主委员会的项目比例还相当小，即使是成立了业主委员会，这种松散的群众自治组织也不能有效行使自主权。（三）政府方面的原因1、法律法规不健全因为我国的物业服务公司起步的相对较晚，所以与之相配套额度法律和法规需要做进一步的完善，物业收费遇难题，收缴遇到阻力的时候，想引用法律法规都无从下手，耗时也长，效果也不好。就是因为这样。有的物业公司就放弃收缴，最后形成坏账。2、对物业服务行业重视不够目前中国服务行业的发展相对比较滞后，原因很多，人民的平均发展水平比较低一些，城市化的发展目标没有实现，有一些的地方政府对服务业发展不够重视，太过于看中制造业。服务业的现在的体制也存在太多的障碍。 二、提高物业管理收费率的对策笔者认为，要解决物业收费难的问题，不是物业公司自身能够做到的，这必须借助政府的力量，让政府干预，制定条例，改变游戏规则。这样，物业公司不再因为业主不交费用处于被动状态采取过激行为，业主也可以定时享受到优质服务。（一）呼吁相关部门要尽快建立健全物业管理相关的法律法规，加强执行的力度要灵活利用法律武器来维护自身的权益和尊严，在社区的管理中遇到收费的问题，要有礼貌有礼节，要勇于依照法律办事情，对之前多次沟通过依然不交、欠交物业费的业主，特别是故意恶意不交欠费的业主可以提出法律诉讼，在诉讼前，最好跟业主再进行沟通，协商，仍然无效，再通过法律的途径提起诉讼，通过法律的手段维护合法的权益。（二）提高物业管理的服务意识和服务质量1、提高服务人员的服务水平。服务是一个企业的品质，当我们把服务的内容和服务的品质做好的时候，随之也提升了公司的知名度。从物业管理工作角度来说，要提高物业服务的管理质量，第一就是要有服务的意识。主动的服务意识，要以业主的角度去看事情，积极主动的去帮助业主，尽自己最大的努力满足业主的需求，帮助业主解决力所能及的困难。把业主当成服务的对象又是朋友的意识，在工作中保持好的心态，要让所有的员工心情愉悦，以一种好的状态去面向对业主，为业主提供良好优质的服务质量。切实加强员工的服务意识不断强化员工的心态，让他们把业主家的事当成自己的事，使物业服务公司跟业主成为一家人，让每一位业主都真实的感受到物业服务公司是在尽心的为他们服务。要想达到这一要求，就需要物业服务公司在招聘和培训工作人员两个环节煞费苦心。第一，对于照片环节，物业服务公司要制定严格的招聘要求，对各位前去面世或者参加考核的人进行层层选拔，择优录取，这是保障工作人员服务水平的根本措施。第二，重视对现有员工展开针对性培训，不断提高他们的业务水平。2、制定严格的规章制度。 明确岗位职责，规范物业管理服务的行为，建立并落实责权利相结合的质量责任制，实行有效的监督和考核。物业管理工作难度较大，矛盾较多，面对这些物业管理公司决不能忽视物业管理的服务质量。物业管理公司在保证良好服务的同时，应在所管辖的物业管理区域内积极拓展其他有偿服务，开展多种经营项目，努力增加收益，减轻自身负担。做到收支平衡，维持企业的正常运行，使得物业服务企业的管理能够有规范性的文件指导，进一步提高物业管理的服务意识和服务质量。（三）在全社会进行正面宣传和引导，树立正确的物业消费意识物业服务企业、相关政府部门、行业协会要借助各种媒体，采用多种方式，对业主和客户，从行业法规和法律知识普及方面入手，广泛宣传，提高社会对行业的认知度，让业主理解买行市场化、专业化、社会化物业管理的优越性和必然性，理解物业服务对物业保值增值、提高生活品质的重要性，使居民树立”花钱买服务“的正确消费观念。（四）推行物业管理的前期介入物业项目先天不足必将导致物业管理的混乱和收费的困难。当前，政府应尽快出台物业管理的前期介入制度。在房地产开发的前期，就将物业委托给中标的物业管理公司，让其参入物业的设计方案的优化、施工方案的论证、设备安装的监督和施工质量监督的全过程，为日后的物业管理打下良好的基础。前期介入的物业管理公司由开发商选聘，管理费用也由开发商支付。虽然开发商支付了一定的费用，增加了开发成本，但却有效解决了人们购房最为关心的两个问题：一是住宅质量，二是物业管理问题。待业主委员会成立后，由业主委员会决定续聘或解聘原由开发商选聘的物业管理公司。这样，物业管理公司既有一定的利益，又有责任，同时还有被解聘的风险，物业管理公司就有了发展的动力。（五）物业管理的服务质量与物业管理收费与效益紧密相连物业管理服务收费是直接关系到业主、住户，业主大会及业主委员会、开发商、物业管理公司利益的敏感问题。物业管理公司要强化管理，建立规范自身行为的约束机制，使收费与提供的服务相符合。要加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算，规范收费行为。公开服务项目，服务标准及收费标准，定期公布收支情况，接受业主、住户，业主大会及业主委员会的质询和监督。 三、结论在物业服务管理中，业主都是希望能花最少的钱，得到优质的服务质量，物业服务公司的也是希望能把公司的利润最大化，两方在利益上虽然有一定的差异，但是最终得目标是一致的，要处理好物业服务公司和业主的之间的纠纷，除了物业公司和业主双方的努力，要明确自己的定位，看清共同的利益，都是之关重要的。解决好一切物业管理收费难得一系列问题，也有利于工作更好的开展。随着现在社会的不断发展，人们的生活水平也在不断的提高，相信在未来的工作中，我们只要不断的总结工作中遇到的各种难题，总结经验，不断的探索，把服务的品质提高，相信随着物业法律法规的完善，随着人们消费水平的提高，文化程度日益提升，必定会有越来越多的人能够理解和支持物业服务人员的工作，我们也在期待这这一天的到来。 参考文献[1]殷莉君.物业管理法律适用论文及案例选编[M].2005.[2]王占海.追索物业管理服务费的法律手段研究[M].2005,5.[3]剑王国慧.北京市居地产法规汇编[M].煤炭工业出版社，2000，3.[4]王青兰.物业管理导论[M].中国建筑工业出版社，2000,6.[5]张海潮.试论如何解决物业管理收费难.陕西物业管理信息网，2006，4.[6]阎祖兴.物业管理法律实务[M].中国建筑工业出版，2003,4.[7]戴为民.我国物业管理中存在的问题及对策[J].特区经济，2005(5):242^-243[8]谢家瑾.谈物业管理与社区居家养老的结合[J].中国物业管理，2010,09:01.[9]许红寨，吕海峰.小区物业管理方式的创新研究[J].现代物业新业土，2008:94-96.[10]杨萌.中国物业管理未来模式4大畅想[J]互动话题，2007,05:41--43.[11]胡秋月.住宅小区物业管理的发展现状、趋势和创新[J].技术经验，2007.(O1):118-119.[12]李哲.物业管理模式分析与借鉴[J].探索，2007(11):78-80.[13]晓东.美国物业管理公司精心为居民服务[J].域外社区，2004,06:30.[14]TheNatureofContract:DefinitionsandPrinciples一MBA智库文档.