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1、浅析物业管理收费难的原因及对策些董堡旦I垩笆:文/马文新业管理收费难的原因及对策被誉为朝阳产业的物业管理,在株洲经过近八年的发展,现已显现出良好的发展势头.0前,株洲市有物业管理企业90家,从业人员已达10020人,管理各类物业(住宅,工业园区,行政办公大楼,商住楼,写字楼,商场,医院,学校等)总建筑面积达1600万平方米.物业管理覆盖率达48%.整个行业正朝着市场化,专业化,社会化,法制化的方向向前发展•大部分物业管理企业朝着创市优,省优,国优的li标向前边进.然而,物业管理作为进入内地城市的新生事物,在其发展的过程中也遇到了不少困难.目前,一个较为突出的问题就是物业管理的
2、收费难•收费难的问题,绝不是在株洲存在,湖南存在,而是存在于中国内地部分城市,困扰着许多物业公司的社会问题•众所周知,巧妇难为无米之炊.收费难令部分物管企业效益低下,难以生存.为了寻求解决收费难的途径,笔者就物业管理收费难的原因及对策这个问题,作一些分析和探讨,供业内人士参考.(一)当前钳业管理收费难的表现及原因1,部分业主观念没有完全转变•没有认识并接受物业管理这项新生事物.几十年来,人们在计划经济体制下享受着各种福利待遇,住房不要交钱,从未听说过要交物业管理费.如今,同样住在这个小区,仍是住的这套房子,却要交纳物业管理服务费,由于福利待遇的观念在人们的头脑中根深蒂If固,
3、一下子要清除,并接受市场经济体制下"谁享受,谁付费''的消费意识,这个弯一下子拐不过来.于是,个别业主便寻找种种借口不交费或不按时交费.2,部分物业管理企业的服务不到位.是导致收费难的一个重要原因•少数物业公司人员年龄偏大,文化水平不高,服务较差,对业主提供服务不及时,不热情,不主动,导致业主不愿意交费.物业管理服务不到位大致有如下几种情况:(1)清扫保洁不全面.没有按照规定时间和范围及时清扫保洁•比如住宅区,办公楼的卫生均应在业主上班前打扫完毕.又比如住宅小区道路卫生十分重要,但是,楼道卫生也不可忽视.一日一清扫,全天候保洁,垃圾日产日清,如果这些基木要求做不到,业主肯定不
4、愿交费.(2)保安服务不到位.保安的职责是协助维护公共秩序,站岗,值勤,巡逻检查,对进出小区车辆实施证,卡管理,对进入小区的外來人员进行询问和登记,对突发事件及时报告,并协助处理.如果上述基本的服务都不认真做好,那业主是难交费的.⑶维修服务不及时•业主对停水,停电带来不便是十分敏感的•维修人员平时要巡视,发生故障要以最快的速度排除.业主在感谢你提供服务的同吋,便会主动交费.(4)装修管理不严格.个别物管企业没有严格按照建设部11O号令<住宅室内装饰装修管理办法>的要求,对业主装责任狡畸讪炳无修进行严格管理,致使个別业主不在规定时间装修,影响邻居休息,穿墙打洞,损坏
5、公共部位,留下安全隐患,改变管线,导致停电停水.这些都可作为不交费的理由.(5)绿化养护不细致.该修剪的不修剪,该喷药的不喷药,该浇水的不浇水,该防冻的不防东等等,使业主对环境美化有意见,导致不交费.2,少数开发建设单位遗留的问题.也导致业主不交费.开发建设遗留给物管企业的问题较多,归纳起来有以下几点:(1)少数小区规划,设计不十分合理,下水排放不够畅通.(2)个别施工单位不负责,通讯线路不够畅通.(3)建筑材料质量不过关,有的管道不到一年就变形了,导致楼上渗水,楼下遭殃.(4)个别小区消防设施不完备,消防通道不畅通,使业主缺少安全感.(5)电视监控系统吋好吋坏,或因主要道口
6、设计的灯光太暗,难以起到真正监控作用.(6)公共娱乐场所太小,公共绿地太少,业主户外活动的范围A小.(7)个别开发商没有按时归集维修资金,致使维修不能及时到位.(8)个别开发建设单位保修不及时.3,缺少强有力的追缴手段用户不交电话费,手机费,电信公司可以停用户的电话和手机;业主不交电视收视费,电视网络公司也可釆取断其电视信号,迫使业主或用户去交费并按规定交滞纳金.而物业企业对于不交费业主,儿乎是一筹莫展.如停供水电,这是不允许的,也不是人性化的服务.按照国务院《物业管理条例》第六十七条规定:”违反物业服务合同的约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;
7、逾期仍不交纳的,物业管理金业可以向人民法院起诉•"依法进行追缴.现在问题是不交费的业主并不是极少数,如果均要釆用法律手段去追缴,那么物管企业就没有精力搞好服务和经营了•法不责众,这是一条古训.当然,一个住宅区内仅有极少数业主不交费,且又经过了业主委员会和物业公司多次反复地做工作,仍不交费,还是可以依法追缴的.(二)化解物业管理收费难的对策首先,行业自律,规范服务,苦练内功,外树形象,努力提高物业管理水平和物业服务质量,是解决物业管理收费难的根本途径.目前,物业管理收费难,一个重要原因是业主对物业管笙1,