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1、浅析物业管理收费难的原因及对策些董堡旦I垩笆：文/马文新业管理收费难的原因及对策被誉为朝阳产业的物业管理，在株洲经过近八年的发展，现已显现出良好的发展势头.0前，株洲市有物业管理企业90家,从业人员已达10020人,管理各类物业（住宅，工业园区,行政办公大楼，商住楼,写字楼，商场，医院，学校等）总建筑面积达1600万平方米.物业管理覆盖率达48%.整个行业正朝着市场化，专业化,社会化，法制化的方向向前发展•大部分物业管理企业朝着创市优，省优，国优的li标向前边进.然而，物业管理作为进入内地城市的新生事物，在其发展的过程中也遇到了不少困难.目前，一个较为突出的问题就是物业管理的
2、收费难•收费难的问题,绝不是在株洲存在，湖南存在，而是存在于中国内地部分城市，困扰着许多物业公司的社会问题•众所周知，巧妇难为无米之炊.收费难令部分物管企业效益低下，难以生存.为了寻求解决收费难的途径，笔者就物业管理收费难的原因及对策这个问题，作一些分析和探讨，供业内人士参考.（一）当前钳业管理收费难的表现及原因1，部分业主观念没有完全转变•没有认识并接受物业管理这项新生事物.几十年来，人们在计划经济体制下享受着各种福利待遇，住房不要交钱，从未听说过要交物业管理费.如今，同样住在这个小区，仍是住的这套房子，却要交纳物业管理服务费，由于福利待遇的观念在人们的头脑中根深蒂If固，
3、一下子要清除，并接受市场经济体制下"谁享受，谁付费''的消费意识，这个弯一下子拐不过来.于是，个别业主便寻找种种借口不交费或不按时交费.2,部分物业管理企业的服务不到位.是导致收费难的一个重要原因•少数物业公司人员年龄偏大，文化水平不高，服务较差，对业主提供服务不及时，不热情,不主动，导致业主不愿意交费.物业管理服务不到位大致有如下几种情况:（1）清扫保洁不全面.没有按照规定时间和范围及时清扫保洁•比如住宅区，办公楼的卫生均应在业主上班前打扫完毕.又比如住宅小区道路卫生十分重要，但是，楼道卫生也不可忽视.一日一清扫，全天候保洁，垃圾日产日清，如果这些基木要求做不到，业主肯定不
4、愿交费.(2)保安服务不到位.保安的职责是协助维护公共秩序，站岗，值勤，巡逻检查，对进出小区车辆实施证，卡管理，对进入小区的外來人员进行询问和登记，对突发事件及时报告，并协助处理.如果上述基本的服务都不认真做好，那业主是难交费的.⑶维修服务不及时•业主对停水，停电带来不便是十分敏感的•维修人员平时要巡视,发生故障要以最快的速度排除.业主在感谢你提供服务的同吋，便会主动交费.(4)装修管理不严格.个别物管企业没有严格按照建设部11O号令<住宅室内装饰装修管理办法>的要求，对业主装责任狡畸讪炳无修进行严格管理，致使个別业主不在规定时间装修，影响邻居休息，穿墙打洞,损坏
5、公共部位，留下安全隐患,改变管线,导致停电停水.这些都可作为不交费的理由.(5)绿化养护不细致.该修剪的不修剪，该喷药的不喷药，该浇水的不浇水,该防冻的不防东等等，使业主对环境美化有意见，导致不交费.2,少数开发建设单位遗留的问题.也导致业主不交费.开发建设遗留给物管企业的问题较多，归纳起来有以下几点：(1)少数小区规划，设计不十分合理,下水排放不够畅通.(2)个别施工单位不负责，通讯线路不够畅通.(3)建筑材料质量不过关，有的管道不到一年就变形了，导致楼上渗水，楼下遭殃.(4)个别小区消防设施不完备，消防通道不畅通,使业主缺少安全感.(5)电视监控系统吋好吋坏,或因主要道口
6、设计的灯光太暗，难以起到真正监控作用.(6)公共娱乐场所太小,公共绿地太少，业主户外活动的范围A小.(7)个别开发商没有按时归集维修资金，致使维修不能及时到位.(8)个别开发建设单位保修不及时.3,缺少强有力的追缴手段用户不交电话费，手机费,电信公司可以停用户的电话和手机;业主不交电视收视费，电视网络公司也可釆取断其电视信号,迫使业主或用户去交费并按规定交滞纳金.而物业企业对于不交费业主，儿乎是一筹莫展.如停供水电，这是不允许的,也不是人性化的服务.按照国务院《物业管理条例》第六十七条规定:”违反物业服务合同的约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;
7、逾期仍不交纳的，物业管理金业可以向人民法院起诉•"依法进行追缴.现在问题是不交费的业主并不是极少数，如果均要釆用法律手段去追缴，那么物管企业就没有精力搞好服务和经营了•法不责众,这是一条古训.当然，一个住宅区内仅有极少数业主不交费，且又经过了业主委员会和物业公司多次反复地做工作，仍不交费，还是可以依法追缴的.（二）化解物业管理收费难的对策首先，行业自律，规范服务，苦练内功，外树形象，努力提高物业管理水平和物业服务质量,是解决物业管理收费难的根本途径.目前，物业管理收费难，一个重要原因是业主对物业管笙1,
