卓越世纪中心二期3#产品定位报告

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1、敬呈卓越集团：【卓越世纪中心】二期3#产品定位报告深圳别致廊2012-12-19【目录】第一部分：青岛城市概况……………………………………………….15第二部分：青岛房地产市场综合分析………………………………….22第三部分：青岛写字楼市场分析………………………………….22第四部分：市南、市北板块分析………………………………….22第五部分：卓越大厦成功案例借鉴………………………………….22第六部分：定位策略思考………………………………….22一、青岛市城市整体概况1、经济发展青岛的经济发展状况良好，发展势头稳健。2006年-20

2、11年青岛市GDP的年均增长率达到15.79%，且浮动比率较小，经济增长非常强劲，发展稳健。与其他几个沿海副省级城市的比较中，青岛也以GDP总量和增长率双料第一的成绩处于领先地位。2011年，青岛完成生产总值6615.6亿元，同比增长16.76%。在与沿海几个副省级城市的比较中，2011年青岛的GDP总量位居首位，青岛、大连、宁波、厦门的GDP增长率分别为16.76%、13.50%、10.00%、15.10%。1、产业结构自2007年起，三大产业产值呈连年上升趋势，2011年三大产业总量分别为306.38亿元、3150.72亿元、31

3、58.50亿元。2007-2011年青岛市三大产业结构格局逐渐向“三、二、一”类型转变，产业结构的优化将赋予青岛更加广阔的发展空间，第三产业比重的逐年增长为青岛服务业带来发展契机，商务办公市场需求随之越来越旺。2、人口增长及就业状况Ø人口红利将有助于推动青岛经济的快速发展和社会转型。据统计青岛市人口总量在中国主要北方城市中排名第三，占山东省人口总量的9%。截止到2011年青岛市第六次人口普查，青岛常住人口总数达871.51万人，同比增长14.10%。其中外来人口的大量涌入，使青岛市未来近40年处于劳动力丰富、抚养负担低、储蓄率高的“人

4、口红利”期，将推动经济发展和社会转型、构建和谐青岛创造了良好的人口环境。Ø就业逐渐倾向第三产业2011年，青岛就业总人数为551.18万人，同比增长2%。第二和第三产业的就业人数分别为227.08万人和218.08万人，而第一产业就业人数为106.02万人。青岛市写字楼主要需求产业为第三产业，使使用写字楼的比例逐年升高。4、城市重点建设规划2012年3月26日，青岛市政府办公厅下发关于建设“千万平”总部商务区和特色商务区的实施意见，到2015年，我市将建成1000万平方米的总部商务区，争取1000家企业总部或机构落户，形成金融、旅游、

5、港航交易国际贸易、服务外包、文化创意、会议展览、科技电子、商贸八大特色商务区。将为香港路CBD、中央商务区、海尔路CBD、城阳商务区四大核心区的发展带来巨大政策扶持和经济利好。5、固定资产投资自2007年起，青岛市固定资产投资持续增长，2011年全社会实现固定资产投资3502.5亿元，同比增长22.35%，房地产投资额达到782.7亿元，同比增长22.35％。房地产投资额占全社会固定资产投资额的比例也呈上升趋势，从2008年的18.85%上涨至2011年的22.35%。6、对外贸易2007-2011年青岛市对外贸易额除2008年受全球

6、金融危机的影响，整体上呈现上升态势，且增长情况良好，2011年达到721.52亿美元，为历年最高，同比上涨26.5%。作为因外贸而兴的城市，外贸占据青岛经济核心地位。青岛的贸易辐射功能日渐增强。未来青岛市政府将继续稳定出口，扩大进口，发展对新兴市场的贸易，使青岛由传统对外贸易口岸向现代国际贸易中心转变。青岛作为副省级海滨贸易城市，在未来与天津、大连形成“一轴、两翼”的经济重镇布局中将占据主导权，吸引大量大型国际外贸企业入驻加大办公需求，伴随青岛市固定资产投资持续增长，住宅市场限购措施，写字楼高投资回报稳定性逐渐凸显，投资客趋向商务市场

7、。政府对青岛商务区的规划和扶持，尤其对中央商务区的大力打造，将为中央商务区的未来发展提供大量办公需求和市场投资契机。二、青岛市场办公市场供需情况2012年青岛市整体办公市场供需旺盛，前景看好1、2008-2011年青岛办公市场供给情况2008-2011年写字楼市场供求关系呈现如下特征：供应量呈上升趋势，2011年上升趋势明显，并达到最大值，成交量呈波动式起伏。2011年，写字楼成交量为26.97万平米，成交率为20%，较2010年有所下滑，但成交量趋于上升趋势。2、2012年青岛市办公市场销售情况2012年青岛市办公市场较近几年呈现供

8、需旺盛局面。2012年青岛市办公市场销售3913套，销售面积39.14万平米，销售总金额达47.08亿元，销售均价为12030元/㎡，销售面积是去年的1.45倍。新增供应面积76.4万平米，新增7022套，供销比1.95