昆明世纪广场二期定位及物业

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1、谨呈：昆明盘通屋业有限公司世纪广场二期定位及物业发展建议20080605目录报告一　一环内写字楼调研分析报告三　商业发展报告报告四　停车位物业发展建议报告二　商务塔楼物业发展建议1ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ至祥置业(昆明)有限公司2008-06-05昆明一环内写字楼调研报告目录二、昆明一环内写字楼调查一、写字楼宏观数据三、重点案例裙楼及地下层调查四、顺城项目调查3ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ1）总体供应状况我司2006年近期的写字楼普查来看，中高层写字楼个数增加非常明显。2000年的时候，

2、昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个（除酒店），而到今年近期已经上升到94个（除酒店），增加率为109%。平均以每年21.8%的比率上升。其中，最高的写字楼为地上39层，平均楼层数为19.7层。1、可用于办公的10层以上写字楼/商务楼市场供应状况4ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ2）价格供应状况通过监测，我们发现昆明写字楼市场价格供应有高有低，从十几块一平米到一百块多一点均有，但是大部分集中在30·50元/平米之间。可以说，昆明写字楼市场的价格（包括目前相对较好的几个写字楼）与全国其他城市相比是低廉的，全国其他城市的好写字楼的租金基本

3、是以好几十或者好几百美元来计算的。写字楼名称租赁价格（元/平米/月）（2001年/2006年）出售价格（元/平米）（2001年/2006年）红塔集团---/85-120不出售柏联广场---/60不出售世纪广场---/40-60---/4600-6000华尔贝大厦20-30/25-40---/5000-6000华尔顿大厦40-50/45-60---/4000-5000华域大厦---/48不出售新纪元广场60/60不出售丰园大厦42-75/45/703600/3800-46005ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ1）一半的消费者认为目前办公的使用满

4、意情况为一般，接近4分之一的消费者表示不满意。消费者对于目前的办公使用的满意度评分为60.6，属基本满意状况。其中，不满意的原因主要是“目前的办公面积太小”、“随着人员的增多，越来越不够用”；满意的原因有“目前环境还不错，不想换”、“已经够用了”等等。认为写字楼一般的消费者比例将近50％。2、消费者对目前昆明市区现有写字办公物业的满意度及需求情况6ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ2）46%的消费者对办公写字楼的附属配套不满意，不满意的主要原因是电梯和车位太少；消费者对于目前的办公配套设施（如电梯、停车位、娱乐休闲配套等）表示不满意的比例高达

5、44％，是最高的，还有2%的表示非常不满意，经过测算，综合满意度评分为55.6，属整体不满意状况。不满意的集中原因满意的集中原因办公的配套设施不齐全,停车不方便一般对物业管理比较满意.本楼电梯太少,车位太少电梯故障泰多,商务配套不齐全7ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ3）六成左右的单位未来喜欢选择市中心区相对纯一些的写字楼。消费者对于新办公环境的选择，59%的喜欢市中心区的写字楼，有63％的希望是“像华尔顿大厦一样的纯写字楼”。8ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ4）消费者希望的写字楼形式纯写字楼将成

6、为昆明市场商务办公的主要需求产品.9ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ目录二、昆明一环内写字楼调查一、写字楼宏观数据三、重点案例裙楼及地下层调查四、顺城项目调查10ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ个案——写字楼项目名称银海SOHO开发商银海地产地理位置北京路612号建筑类别高层建筑面积38495平米楼层数33层层高5.4米(净层高,跃式)物管费2.5元/平米/月写字楼栋数1标准层面积约为1100平米电梯品牌三菱电梯数量8部电梯速度3m/s价格租金35-40元(三级市场全部为出租,没有出售)售卖方式可租

7、可售销售率已售部分100%销售入驻率85%使用率82%停车位室内137个，租金300元/月/个，室外40个，150元/月洗手间位置室内双卫生间配置物业类型和具体分布楼层银海SOHO的地下—2层、—3层为地下车库，从—1层到3层是面积广大的商场，超市、专卖店、精品屋，第4层是专门设置的住户大堂，从第5层以上就是住户的住宅区物管公司银海物业管理有限公司入驻公司一览云南创进科技开发有限公司、北京雄冠体育发展有限公司、云南腾宇集团、云南中炬石化集团有限