土地出让制度对房价的影响

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1、现将《我国城市土地出让制度改革分析》全文附后，望能对理解房价的上涨问题有所帮助。年城镇人口将新增1700多万（注释：按照1998-2009年城镇化率对城镇人口的增长弹性计算）。按照城镇人口人均住宅面积30平方米测算，在“十二五”期间，每年仅为这1700多万新增城镇人口建设住房，就需要新增住宅建设面积5.1亿平方米（注释：按照人均30平方米计算。）；而2009年城镇新增住宅建设面积为8.21亿平方米。如果未来五年每年城镇新增住宅建设面积仍然维持在8.21亿平方米，那么仅新增人口所需住宅就已经占去了62%。在这种对城

2、镇住宅高需求的压力下，我国城市住宅建设对土地的需求将长期居高不下，土地市场“卖方市场”的特征也将会长期维持。（四）小结在我国快速城镇化以及地方政府对“土地财政”依赖的背景下，当前的城市土地出让制度是推高土地价格的重要原因我国城市土地出让制度有三个主要的制度特征：第一，政府垄断城市土地供给；第二，以招拍挂为主的竞争性的土地出让方式；第三，一次性缴纳未来若干年的土地出让金。这个三个制度特征使得政府可以通过控制土地供给数量和土地价格，一次性获得大量可用财力。而在中国的财政体制下，地方政府对“土地财政”有依赖性；“土地财

3、政”使政府有动力推高土地价格。在中国快速城镇化、大量农业人口进入城市的条件下，对城市住宅用地的需求将长期处于比较紧张的状态下。在这样的条件下，如果不对城市土地出让制度进行改革和完善，可以预计我国城市土地的出让价格将进一步上涨。而土地价格的上涨将进一步传导到住宅价格上，推动住宅价格的持续升高。四、土地价格与住宅价格我国城市土地出让制度下，土地价格的上涨有推动住宅价格上涨的内在逻辑土地价格与住宅价格之间的关系一直是各方面关注的焦点。在这方面也有很多不同的研究和观点。土地是房地产开发的主要成本之一，在住宅价格中必然有补

4、偿土地成本的部分。不能简单地说土地价格决定住宅价格，或者住宅价格决定土地价格。从理论上来讲，商品的价格不是成本决定的，而是商品市场供求平衡决定的。有诸多因素影响了住宅价格。但是，在我国城市土地出让制度以及我国所面临的快速城镇化的条件下，土地价格的上涨已经成为住宅价格上涨的一个重要原因。土地批租制推高土地价格，从而推高住宅价格首先，如前所述，我国城市土地出让制度的特征是政府垄断供给、招拍挂出让方式和批租制。在土地批租制条件下，本来应该分摊在整个使用权出让期间的土地出让金需要一次性缴纳。开发商一方面需要向政府一次性缴

5、纳，另一方面则需要通过住宅的出售一次性补偿缴纳的土地出让金。因此，在出售的住宅价格中，实际上包括了未来七十年（住宅用地）的土地出让金。房地产市场的“卖方市场”导致土地价格的任何变动都会立即反映到住宅价格中其次，我国将长期处于快速城镇化的过程中，这决定了我国城市房地产市场将长期处于需求大于供给的“卖方市场”状况下。在这种条件下，土地价格的任何变化都会立即反映到住宅价格中。不仅过去购买土地的价格全部进入房价，而且现在的土地价格还通过预期影响周边的住宅价格和未来的住宅价格。我们看到的“地王”推升周边住宅价格和未来预期房

6、价的案例已经表明了这一点。在竞争性的土地出让方式下，政府通过提高土地价格从而获得住宅价格上涨的所有好处第三，土地价格和住宅价格的关系，其实质是交易各方从房地产市场中获得的收益的分配关系。住宅价格上涨的第一轮分配是开发商获得高额收入；但是，高额收入不等于高额利润。在第二轮分配中，政府通过土地出让金（土地成本）和开发商重新分配销售收入，这才是最终的分配格局。我国城市的土地出让制度在第二轮分配中起到了决定性作用：在土地出让过程中，开发商是“竞争性的”，而政府作为供给方是垄断性。在供给方垄断，需求方竞争的市场条件下，供给

7、方将获取绝大部分收益。上述三点的共同作用所导致的结果是土地出让价格全部进入住宅价格，从而推高住宅的销售价格。下面我们首先使用不同城市土地价格和住宅价格的数据，考察和分析土地价格和住宅价格之间的关系；其次，我们使用时间序列数据，对土地价格与住宅价格之间的关系进行格兰杰因果检验。（一）住宅价格与土地价格的关系对住宅价格和土地价格之间的关系，我们首先考察和分析不同城市住宅价格和土地价格之间的关系。根据前面的分析，土地成本构成了住宅成本的主要部分；土地价格与住宅价格存在正相关关系。土地价格占住宅价格的比例可以表示政府从住

8、宅销售中获得的土地收益比例首先来看住宅价格中土地价格占的比例。住宅价格（每平方米单价）表示了开发商能够从购房者那里拿到的收入；这些收入的去向，一是成本补偿，包括土地成本、建安成本、管理成本、房地产税费（注释：房地产税费不通与土地出让金，房地产税费是政府作为公共管理者收取的税收和提供其他服务得到的费用；土地出让金，即我们所称的土地价格，是政府作为土地所有者获得的土地租金和前