预售制度对商品房价格影响的研究

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1、分类号密级UDC编号预售制度对商品房学位论文价格影响的研究预售制度对商品房价格影响的研究刘刘超超指导教师姓名：瞿富强副教授南申请学位级别：管理学硕士京工专业名称：管理科学与工程业大研究方向：房地产开发与经营学论文提交日期：2012年5月2012年5月18日学号：292120100023论文答辩日期：2012年06月03日指导教师：（签字）Researchonpre-salesysteminfluencingoncommercialhousingpriceDissertationSubmittedtoNanjingUniversityofTechnologyinpar

2、tialfulfillmentoftherequirementsforthedegreeofMasterofManagementByLiuChaoSupervisors:AssociateProf.QuFuqiangMay2012学位论文独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得南京工业大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。研究生签

3、名：日期：学位论文的使用声明□1、南京工业大学、国家图书馆、中国科学技术信息研究所、万方数据电子出版社、中国学术期刊（光盘版）电子杂志社有权保留本人所送交学位论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文并通过网络向社会提供信息服务。论文的公布（包括刊登）授权南京工业大学研究生部办理。（打钩生效）□2、本论文已经通过保密申请，请保留三年后按照第一项公开（打钩生效）□3、本论文已经通过校军工保密申请，不予公开（打钩生效）研究生签名：导师签名：日期：日期：毕业论文题目：预售制度对商品房价格影响的研究管理科学与工程专业2009级研究生姓名：刘超指导教师（

4、姓名、职称）瞿富强副教授摘要自上世纪90年代国内住房体制改革的全面铺开以来，住房的供给与分配大部分交由市场运作，住房价格开始成为人们关注的焦点之一，但国内经济体制的特殊背景使得住房价格较易受到政策制度的影响。商品房预售制度作为房地产热点政策之一，其究竟如何影响商品房价格，目前学术界众说纷纭。本文以当前国内的预售制度为研究对象，深入、系统的探讨其影响商品房价格的作用机理，为政府部门的预售制度走向提供政策借鉴，并对预售商品房市场中出现的价格问题提出切实可行的解决措施，以促进房地产市场的健康发展。论文概述了商品房预售制度的基本理论，弄清了预售制度的历史沿革及其对房地产市场

5、的作用，并总结了期房价格的特点，为后文的研究奠定了理论基础。第四章客观地分析了预售制度对房价影响的正负效应：正效应在于预售制度特殊的融资功能和销售方式，在刚性需求旺盛时期，预售制度抑制了房价的过快上涨；而负效应的分析采用了需要、动机、行为理论，重点研究预售制度中的预期机制及融资机制的机理；最后，运用机会成本理论探讨房屋价格在预售期间的理性上涨幅度。第五章以南通市为研究对象，以GARCH模型为基础建立起计量模型，收集有效样本数据，借助Eviews软件，探究该市在2008年预售条件改变前后的房价变动状况，以侧面反映预售制度取消后房价的走势，最后据此作出预售政策的科学取向

6、，选择坚持并完善商品房预售制度。第六章在前两章分析的基础上，探讨解决预售市场上期房价格问题的措施，从转变预售的融资功能、拓宽房地产行业的融资渠道、加强预售价格行为的监管、引导市场主体形成合理的市场预期、控制期房投机行为等方面提出决策建议。关键词：预售制度商品房价格预期机制融资GARCH模型ITHESIS：Researchonpre-salesysteminfluencingoncommercialhousingpriceSPECIALIZATION:ManagementScience&EngineeringM.A.CANDIDATE:LiuChaoMENTOR:As

7、sociateProf.QuFuqiangABSTRACTSinceChinesehousingreformwasfullyimplementedinthe1990s,thesupplyanddistributionofhousehavebeenoperatedbyhousingmarket,housingpricehavebeenconcernedgradually.However,housingpriceismoresusceptibletotheimpactofpoliciesbecauseofdomesticparticularlyeconomicbac