预售制度下商品房价格的变动探析

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1、预售制度下商品房价格的变动探析：论文总结了预售商品房价格的特点，系统的探究了预售制度影响房价变动的过程，在此基础上，运用机会成本理论对房价在预售期间理性波动幅度进行了分析，并针对商品房预售价格问题提出针对性解决措施。　　关键词：预售，商品房价格，变动　　Abstract:thepapersummarizedtheopentobookingmodityhouseprices,thecharacteristicsofthesystemtoexploretheinfluenceofhousepricestoopentobookingsystem

2、changeprocess,andbasedonthis,theopportunitycostofusingthetheoryofhousepricesinopentobookingperiodfluctuationofrationalanalysis,andinthelightofthemodityhouseopenstobookingputforodityhouseprices,change　　　　　　：F293.3：A：　　商品房预售制度与房价问题历来是业界争论的焦点。近年曾有人大代表指出：商品房预售制度正成为开发商囤积居奇、推动房

3、价上涨的“帮凶”；有部分学者，如易宪容认为预售制度是助推房价上涨的载体[1]，丁成日的研究也认为预售制度是城市房价上涨的根源[2]。在商品预售制度长存的背景下，为弄清预售制度影响房价的作用机理进而对其完善，本文在前人研究的基础上，针对预售制度对商品房价格的变动作出更系统性的探究。　　一、预售商品房价格的特点　　商品房价格是商品房经济价值（交换价值）的货币表现。商品房价格的产生，是商品房的效用、商品房的相对稀缺性及商品房的有效需求三者相互作用的结果。预售商品房属于新建商品房的范畴，与现售商品房相比，除具有价格构成的二元性、需求的敏感性、异质

4、性、单件性、层次性等一般特征外，还呈现如下特点：　　1.低开高走　　商品房的预售期从满足预售条件、领取预售许可证开始，至房屋竣工验收或取得初始产权结束。商品房的价格在预售期间低开高走是商品房预售制度“大行其道”的重要前提之一，通常情况下，同一项目的商品房预售价格一般较现房销售价格低10%-20%[3]。在市场情景看好期间，部分楼盘预售价格波动幅度异常，低开高走的特点表现更为显著，如图1所示：　　　　数据：搜房X（）　　图1南京赞成佳邻美居预售期房屋均价变动　　2.价格发现　　价格发现是指市场通过公开、公正、公平的交易运行机制，形成具有真实

5、性、预期性、连续性和权威性的交易价格信息的并通过价格报告制度告知公众指导其生产、经营或投资[4]。与现房市场不同，预售的商品房及房屋所有权并非在交易成立时转移的，而是在预售合同约定的将来某个日期，即期房市场中的交易对象是未来的住房产品。在完善的房地产市场状况下，期房交易都有交易管理部门备案，因此交易信息较为集中，信息披露渠道和准确性更强，同时，由于期房市场交易成本较低，将吸引投机者参与住房交易。借助更多的交易案例，购房者能够形成价格预期，期房市场容易形成连续的远期交易价格。　　3.较强的行政干预性　　商品房预售价格具有较强的政府干预性，是

6、商品房预售的特殊性质决定的，是预售期间开发企业存在较多的不规范价格行为的必然应对，这在现行的法律制度对商品房预售的调整和规制中有所体现。从既有商品房市场政策总结来看，预售商品房价格行为的行政管理制度比较多，主要包括：一房一价制度、明码标价制度、预售方案制度、价格备案制度以及成交价格申报制度。　　表1预售房价格行为的行政管理制度对比分析表　　政策　　比较　　要点价格备案制度“一房一价”　　制度　　（现已废止）明码标价制度预售方案制度成交价格申报制度　　政策管理　　部门价格主管部门房地产主管部门　　对房价的　　控制类型主要是前馈控制，对预售价

7、格调整需要重新备案，属于中间控制。前馈控制全过程控制主要是前馈控制，对预售价格调整需要重新申报预售方案，属于中间控制。反馈控制　　实施的　　主要目的对备案价格调控幅度以及时间进行限制，防止预售房价格的不合理变动。审核预售商品房价格构成的合理性，规制预售房的不合理定价行为。实现交易价格信息的透明化。审核预售房价格的合理性，规制预售房价格的不合理变动。实现征税目的，同时接受预售房交易价格的信息。　　执行期主要是申请预售许可之前商品房预售之后商品房预售全过程申请预售许可之时进行一次申报，部分地区规定：价格调整应重新申报。预售房交易之后及时申报　

8、　二、预售制度推动房价上涨的过程分析　　（一）需要、动机和行为的关系　　组织行为学认为：需要、动机、行为三者之间具有密切的关系。当人们产生某种需要以后，心理上就会产生不安与紧张的情绪，成为一种