物业税对房价的影响

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1、房产税对房价的影响：来自北京市调查问卷的证据（TheImpactofPropertyTaxuponHousingPrice:EvidencefromQuestionnaireinBeijing）摘要：本文使用2011年对北京市1040名城镇住房所有者进行的“物业税对房价影响”的调查问卷，在住房所有者特征基础上考察了房产税对房价的影响。若不考虑房产税与住房所有者特征的相互作用，则房产税率将使房价下降。这表明，开征房产税将抑制房价上涨。其次，房产税开征时间越长，房价上涨可能性越大。因此，房产税开征时间拖得越长，宏

2、观调控房价的效果越差。再次，住房所有者的住房数量和其他负债越多，房价下降的可能性越大。最后，相对于“其他职业”的住房所有者，绝大多数职业的住房所有者认为房产税将使房价下降。若考虑房产税与住房所有者特征的相互作用，则房产税率与房产税开征时间、住房拥有量、住房抵押贷款和其他负债的交互作用能够显著降低房价。但是，当房产税率很低时，若开征时间较长，则依然无法抑制需求，房价将上涨。因此，若政府要制定一个较低的房产税率，则应尽快开征，否则无法抑制房价上涨。此外，高房产税率与5套住房的交互作用能够显著提高房价。关键词：房产

3、税住房所有者特征房价15房产税对房价的影响：来自北京市调查问卷的证据一、引言近些年，中国许多城市房价不断上涨。《国民经济和社会发展统计公报》显示，2005-2010年，全国70个大中城市房屋销售价格的涨幅分别为7.6%、5.5%、7.6%、1.5%和6.4%。居高不下的房价，使这些城市的房价收入比过高，居民买房困难，房地产泡沫较大，易引发金融危机。为此，中央政府出台了提高首付比例和抵押贷款利率的信贷政策。例如，2007年中国人民银行和银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，第一套住房抵押贷款最

4、低首付比例由原来的20%提至30%，第二套住房抵押贷款首付比例不得低于40%，且应随套数增加而大幅度增加；商业性房屋抵押贷款最低首付比例也由原来的40%提至50%。此外，2004、2006、2007、2010和2011年央行分别上调五年以上贷款基准利率1次、2次、6次、2次和3次。尽管如此，房价仍未降下来。目前，开征房产税（propertytax）抑制房价的财政政策存在激烈讨论（安体富、王海勇，2004；龚刚敏，2005；曹映雪等，2008；况伟大，2009、2010）。自2003年5月，财政部和国家税务总局

5、分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连10个省市的32个县、市、区开展了房产税试点工作。但是，中国尚未开征住房房产税，无法为房产税抑制房价效果提供足够的证据。在国外，房产税有很长的历史，是国外地方财政收入的主要来源。例如，况伟大等人（2011）对1980-2009年23个OECD国家房产税的研究发现，房产税占地方、州和联邦财政收入的比重均值分别为40.71%、13.93%和3.35%。其次，尽管过去30年23个OECD国家的实际房产税率在逐渐增加，1980-1989年、1990-1

6、999年和2000-2009年均值分别为1.54%、2.64%和3.48%，但均值较低，为2.61%。另一方面，除韩国、加拿大和美国实际住房价格指数呈下降趋势外，其余20个OECD国家实际住房价格指数呈上升趋势，1980-1989年、1990-1999年和2000-2009年均值分别为84.37%、90.80%和99.60%。可见，除少数国家外，房价与房产税率总体变动趋势基本一致，并未表现出明显的此消彼长关系。最后，实证研究还发现房产税有利于降低房价。尽管房产税对房价有抑制作用，但房产税率均值较低，政府不可能

7、无限提高税率，房产税主要用于解决地方财政收支问题，而非房价调控。2011年1月28日，重庆市和上海市分别颁布了《个人住房征收房产税试点的暂行办法》。重庆和上海《房产税暂行办法》与1986年9月15日国务院颁布的《房产税暂行条例》不同。首先，后者是对商业房产征税，前两者是对住房征税。其次，后者是对房产原值扣除折旧的余值征税，前两者是对房产市值征税。基于此，我们的问题是，对住房开征房产税能否有效抑制房价上涨？因中国尚无住房房产税数据，本文使用2011年对北京市1040名城镇居民调查问卷数据，试图回答上述问题。现有

8、房产税与房价关系的理论研究有“传统观点（traditionalview）”、“受益观点（benefitview）”和“新观点（newview）”三种代表性观点。“传统观点”是由Simon（1943）和Netzer（1966）提出来的。他们采用局部均衡方法，假定整个国家的资本回报是固定的且资本是自由流动的，从而资本不承担任何税负，房产税完全由当地不可移动的住房所有者承担，并导致高房价。“受益观点”是由