代理词(物业2审)20141029

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1、代理词尊敬的审判长、审判员：受的委托，代理人发表如下代理意见，供合议庭参考并希望采纳。本案的起因是由于一审原告方双生物业公司于2005年6月在我的当事人(以下简称业主)入住商城一年多时间还瞒着业主私下与开发商签订合同擅自提高物业费，从原来的每月0.5元/平方米提高到0.9元的乱收费引起的，案件的争议焦点是按每月每平方米0.5元收物业管理费还是按每月每平方米0.9元收物业管理费。依照最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释[2009]8号文件第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大

2、收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”的精神，业主采用拒付物业费的方式索要物业收费的知情权合情合理合法，应得到法律的支持。一、房屋出售后开发商就已经不是房屋的所有权人，双生物业公司瞒着房屋所有权人暗中勾结开发商私下签订《前期物业管理服务合同》及《补充协议》违反法律强制性规定，严重损害业主利益，应是无效合同。维护程序公正是法院审判的首要任务。没有程序正义，实体的审判将是一句空话。从南宁双生物业公司和我的当事人提供的证据显示：我的当事人买房在先，物业公司与开发商签订《前期物业管理服务合同》在后；开发

3、商在房屋出售后已经不是房屋的所有权人，双生物业公司瞒着房屋所有权人暗中勾结与已出售房产不再是房屋所有权人的开发商签订《前期物业管理服务合同》及《补充协议》严重违反法律强制性规定。2003年6月颁布的《前期物业管理招投标管理暂行办法》第8条规定：前期物业应当采取公开招投标方式确定。第19条规定：新建现售商品房应当在现售前30天完成物业企业的招聘选择工作；国务院《物业管理条例》第24条：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选择具有相应资质的物业管理企业；第25条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；《广西

4、物业管理条例》第28条规定：“8新建物业建设单位应当与选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，依照有关规定前期物业管理守则，并在出售予以明示。前期物业管理服务合同应当自合同签订之日起15日内，报物业管理行政主管部门备案。新建物业建设单位与买受人签订物业转让合同时，应当将前期物业管理守则、前期物业管理服务合同作为转让合同的附件。”国务院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》都明确规定开发商与物业公司签订前期物业管理合同必须是在商品房出售前。开发商与物业公司违反法律强制性规定签订的《前期物业管理合同》，没有经过主管部门批准和第三人（

5、业主）的追认，违反了《合同法》第52条第2款（恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益）、第5款（违反法律、行政法规的强制性规定）规定，是无效合同；人民法院也有义务纠正。物业公司也必须为其违法行为承担法律责任。依照南宁市物价局[2003]38号文件，双生物业公司2005年12月后所提供的物业服务充其量只是事实服务。对于事实服务，业主是可以采取包括逾期交费等形式，随时终止和撤销的；事实服务何来滞纳金、违约金可言？业主只需要交纳与物业服务对应的、质价相符的合理物业服务费即可。如果物业公司没有按照法定的物业服务质量标准提供服务，或者管理与服务有瑕疵或

6、缺陷，质价不相符，根据公平原则，物业费用是要打折的。同时业主还可以要求物业公司赔偿损失。二、一审判决逻辑推理混乱，适用法律错误；将《补充协议》与《前期物业管理服务合同》两个文书混为一谈，判交物业费按市场调节价，判交滞纳金按《前期物业管理服务合同》糊弄百姓。本案的起因是一审原告双生物业公司没有按南宁市物价局[2005]72号文件要求与业主签订《物业管理服务合同》就擅自乱收费引起的。我们不谈物业公司故意以一个没服务标准没收费价格和违约责任的《前期物业管理协议》代替《前期物业管理服务合同》的企图是什么，退一步说，即使《前期物业管理服务合同》因为获得

7、部分业主追认后有效，也不能就此推定物业公司瞒着房屋所有权人暗中勾结已经全部出售完房产的开发商签订《补充协议》也有效。在商品房出售前，开发商作为临时大业主，有权利签订任何不违反法律规定的物业管理服务合同或补充协议，但签订后必须在15个工作日内将合同送到房产主管部门经过备案登记才有效（见《广西区物业管理条例》第28条规定）8。房屋出售后，开发商就丧失了签订任何物业管理合同的资格，这是个简单的法律常识，一审法院竟然混淆不清。其次，根据《物业服务收费管理办法》（发改价格【2003】1864号文件）第7条规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物

8、业公司在物业合同中约定”。换句话说，《补充协议》有效的前提是：物业公司与业主双方就“物业服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定，以及权利义务等”