物业纠纷代理词

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1、代理词尊敬的审判员：　　xx律师事务所接受仙桐御景小区业主的委托，就与xx物业管理公司物业管理费纠纷一案，指派我为代理人。　　在庭审中，人对本案有关事实、证据及法律后果、如何处理等均发表了意见，现再发表如下代理意见，请法庭予以充分考虑并采纳：　　一、人院非本案的管辖机构。　　本案为物业管理费纠纷，原告与xx于2004年1日签订的《物业管理委托合同》第十条(四)和《业主公约》第四条(四)约定深圳仲裁委员会为解决争议机构。深圳市海X地产发展公司与原告在签订物业管理委托合同是代表仙桐御景小区全体业主签订的

2、，原告提起对被告的诉讼也是依据《物业管理委托合同》，因此，原告与xx签订的《物业管理委托合同》中的仲裁条款亦适用于被告。因此，本案不属于人民法院管辖范围，已经受理的应当驳回起诉。　　二、《物业管理委托合同》违法无效。　　原告不具有与被告签订《物业管理委托合同》的合同主体资格。　　根据《物业管理条例》第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条：“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单

3、位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的有关规定，深圳市海辰地产发展有限公司(以下简称海辰公司)建设的住宅物业，海X公司违反法律的强制性规定，未通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而是直接指定其子公司即原告作为物业服务企业，明显违反法律规定。　　三、“事实物业服务”是违法的强行服务，业主有权拒绝向原告交纳物业管理费及相关费用。　　原告提起诉讼所谓的依据为《物业管理委托合同》的合同期限为2004年1月1日起至2005年12月31日止，该合同到期后原告与被告至今未签订新的物

4、业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”原告以无合同依据的所谓“事实上的物业服务”起诉被告，法院应当予以驳回。原告非法霸占被告小区物业近四年，强

5、行向业主提供事实服务，强迫业主接受他们不合理的物业费等费用，拒绝接受业主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利。物业服务公司同业主、业主代表机构在法律地位上完全平等，二者就是以物业服务为标的的委托合同法律关系：业主或业主的代表机构委托物业服务公司为其提供物业服务、并向其支付相关劳务费用的简单民事法律关系，其适用《合同法》和《民法通则》等相关基本法律。二者任意一方不得强行要求对方接受要约，不得强行要求对方履行无法律依据的义务。，《合同法》要求合同双方基于“合意”，即一方提出要约，另一方对该要约认

6、可并做出承诺，合同才能成立。依据民法理论，民事主体享有合同的自由，即有权选择合同当事人、有权选择订立或不订立合同。难道物业公司老板对员工聘用合同到期，该员工还赖着说我提供事实上劳动，你顶替者不到前，我不走!这样物业公司就该给该员工继续发工资吗?　　根据《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。在事实合同成立的要件上，《合同法》要求“对方接受”，“对方接受”的前提是愿意，也就是说双方“合意”事实

7、合同的基础。业主事实上未接受物业服务，不能认定为“事实物业服务”。仙桐御景小区共有400多户业主中就有307户业主拒交物管费，集体停止交纳物业费，这不是足以说明该小区业主未接受原告的所谓的物业服务吗?　　四、原告提出的滞纳金没有合同根据。　　本案原告与被告之间未签订新的书面合同，也就未对违约行为的违约金进行约定，原告据以的《物业管理委托合同》和《业主公约》已经过期，被告不应向原告支付物业管理费，更没有滞纳金一说。　　五、原告不具有收取2.8元每平方米物业服务收费标准的资质。　　深圳市国土资源和房产管

8、理局对2005年原告的资质年审结果是“需整改”，从2006年至2007年原告连续二年年审不过关，在07年被罚款1万元以后，才再有三级资质。因此，原告不具有2.8元每平方米物业服务收费标准的资质。　　六、原告不具备收取本体维修基金的主体资格，原告无需向被告交纳本体维修基金，被告已经收取的也应退还。　　根据《物业管理条例》第五十四条：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”根据《物业管理条例》第十二条