南京凤凰置业_赛虹桥项目可行性研究报告_91页_2010年

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1、凤凰置业•赛虹桥项目可行性研究报告2010-04目录第一部分房地产市场行业研究4一、宏观调控与政策研究4二、南京宏观经济运行状况61、2010年1-2月份南京经济运行状况简述62、结论8三、房地产宏观经济情况91、南京市完成全社会固定资情况92、房地产开发投资情况9第二部分南京住宅市场分析10一、土地市场101、土地市场综述101.1、土地供应同比增加但难以满足需求，住宅用地为主力101.2、江宁、城南板块为成交主力区域，成交价格大幅上涨101.3、土地市场成为调控热点，但多项政策治标不治本112、土地上市情况112

2、.1、上市土地总体情况112.2、挂牌土地价格分析123、土地成交情况123.1、成交土地价格13附件：上市土地明细14二、南京商品住宅市场分析171、新建商品住宅市场综述172、供给分析183、销售分析194、南京各板块商品住宅运行状况20第三部分竞争市场分析27一、城南区域市场分析271、区域规划272、城南区域市场分析40二、河西区域市场分析451、河西市场描述452、河西区域市场分析47三、竞争项目分析511、亚东·观云国际（新盘）512、名城世家523、先锋青年公寓544、明门555、君悦湖滨566、阅城国

3、际597、恒山花苑62第四部分项目定位65一、地块研究651、地块概况652、宗地内部状况683、周边配套694、区域未来格局及地块价值基础705、项目资源评估716、地块SWOT分析72二、项目市场机会75三、项目发展战略76四、项目客群定位771、客群思考772、我们的目标客群793、目标客群需求分析80五、总体规划82六、户型定位86第五部分财务评价87一、产品基本数据87二、项目产品价格初步建议871、影响价格的因素872、价格制定原则87三、住宅、商业销售总控表90四、经济测算91第一部分房地产市场行业研究

4、一、宏观调控与政策研究1、关于《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的评论事件：国务院于4月17日发布了《国务院过于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”具体见附录）要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。通知特别强调，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知还要求加

5、强对房地产开发企业购地和融资的监管。评论：⑴、本次房产新政的出台可以视为09年年底第一波调控政策的升级，此时出台第二轮调控新政的主要原因是第一轮调整政策力度不够导致10年第一季度各主要城市的房价依旧处于一个快速上升的通道。相比于之前的政策，此次规定的可操作性更强，着重打击投资、投资性住房需求，其抑制房价进一步上涨的作用将非常显著。这次的政策可以看作对14号国务院常务会议精神的操作细则补充，其中对于差异化信贷政策的规定更为详尽，明确提出对于房价上涨过快、过高的地区可暂停发放第三套房及以上住房贷款，同时暂停向非当地工作的

6、人群提供购房贷款，并授予地方政府权利可以在一定期限内限定购房套数，我们认为，此次“国十条”规定，在差异化信贷政策上的可操作性更强，针对打击外地炒房团在当地投机性购房需求，而抑制边际投机购房需求说明政府已经意识到房价暴涨的原因在于过于宽松的信贷以及边际投机购房倾向对市场预期的扰动，并开始针对性出台措施，往后看，平抑住房价上涨应该是大概率事件。⑵、“短期通过信贷政策抑制不合理需求、中长期通过加大土地投入增加供给”的政策思路基本明晰，这种对供应和需求进行双向调节的调控是对去年年底出台的国四条精神的一脉相承。总体上看，本次地

7、产调控吸取了过去几年类似调控政策出台后效果一般的经验教训，如果在操作层面上落实到位，那么本次政策的具体调控效果将好于前几轮的政策。⑶、基于该通知内提到发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，我们相信此次调控政策还不能说是利空出尽，未必是某些评论认为的那样是最后一只靴子落地。我们对此的理解是房地产保有环节的税收可能即将出台，不一定是以物业税的名目出现。但是，如果中短期内调控效果显现，房价止涨甚至出现下跌，那么税收政策的出台将有可能会稍慢一些，但是如果房价进一步快速上升，必将引发类物业税等更为严厉的调控政策出台。⑷

8、、但是有鉴于驱动本轮房价快速上升的核心原因即宽松的货币政策和信贷政策本没有发生实质性的转向和收缩，所以我们认为“新国十条”的主要影响将是结束当前部分城市房价快速上升的局面，而不会进一步驱动房价出现实质性下跌。2、近期政策一览时间政策政策类别基本内容2010-4-14国务院：遏制部分城市房价过快上涨的措施全国性政策1、实行更为严格的差别化住房信贷