华润综合体项目融资风险管理

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1、华润综合体项目融资风险管理第二章项目概况及市场环境分析§2-1T机构及“华润综合体”项目概况2-1-1T机构基本情况介绍（一）基本情况石家庄市T机构是经石家庄市事业单位登记管理局核准，取得事业单位法人证书（事证第113010000208号）的事业单位，具有独立的法人地位，具备贷款主体资格。该机构隶属于石家庄市国土资源局，为财政全额预算管理事业单位。机构成立于2005年6月，现地址为石家庄市槐安东路18-1号，开办资金5000万元。机构原名为石家庄市地产事务所。2005年6月，石家庄市政府为了加强城市土地管理的职能，对土地的市场秩序进行有效规范，严格控制土地市场的转移，增加国有土地的价值，促进城

2、市土地资源的优化配置，经石家庄市机构编制委员会办公室《关于市国土资源局下属部分事业单位更名的批复》（市编办［2005］23号）批准，石家庄市地产事务所更名为石家庄市T机构。（二）机构设置及人员构成该机构下设8个部室，分别为：行政部、财务部、人事部、法务部、储备部、工程部、资产管理部和计划规划部。其中储备部主要职责是国有土地收购、集体土地征收及收储等；工程部主要职责是土地一级开发整理，廉租房、周转房建设；资产管理部负责对已储备的土地进行看管，临时利用，土地使用证的跑办及办理土地抵押前期相关手续；计划规划部主要负责年度土地储备计划的制定，土地收储工作中涉及具体地块前期规划的跑办等。机构核定事业编制

3、8人，后调增编制11人，现事业编制共19人。（三）主要负责人简介法人代表牛某，男，49岁，中央党校函授学院经济管理专业毕业，2000年9月至2006年12月任河北省国土资源厅科技处，2006年12月至2010年2月任河北省土地整理服务机构主任，2010年2月至2010年5月任石家庄市国土资源局局长，党委书记，2010年5月至今任石家庄市T机构主任、法人代表。总经理赵某，57岁，男，空军指挥学院法律专业本科学历，1988年至1995年6月在石家庄市新华区城建开发公司任工程科长、公司副经理、常务副经理，1995年6月至1998年2月任新华区拆迁办主任，1998年2月至2005年8月任石家庄市拆迁办

4、副主任、主任，2005年8月至今任石家庄市建设局副局长兼市拆迁办主任。经人民银行征信系统查询，以上人员均无不良信用记录。2-1-2T机构经营管理模式（一）主要职能财政部、中国人民银行于国土资源部于联合印发了《土地储备管理办法》，其中第二条、第三条规定：土地储备工作的具体实施由土地储备机构承担。土地储备机构的设立应该经由市级或县级人民政府批准方可设立，成立的土地储备机构隶属于国土资源的管理部门，对本辖区内的土地储备工作进行统一管理，是具有独立法人资格的事业单位。按照该办法的规定，石家庄市政府对石家庄市T机构原有职能进行变更，机构的主要职能是按照市政府的土地收购和供应计划，实施土地储备，并对储备的

5、土地进行基础设施建设使其具备直接供应的条件，以传导“规划先行、政府主导、市场运作”的土地利用管理新机制。（二）项目运作流程石家庄市T机构根据《石家庄市国民经济和社会发展第十一五年规划纲要》，《石家庄市城区土地利用总体规划》（2000年-2010年）、《石家庄市城市总体规划》（2006年-2020年）编制土地储备及出让计划，确定拟收储地块。机构根据土地收储计划进行收购、拆迁安置、补偿和开发整理。在权属办理手续上，该机构进行先期补偿后，对收回的土地使用权证进行注销，并以机构名义重新办理土地使用权证，待土地出让后再进行变更登记，并过户至受让方。（三）资金运作流程及管理1.收储资金来源根据《土地储备资

6、金财务管理暂行办法》、《国有土地使用权出让收支管理办法》及石家庄市《国有土地使用权出让收支管理办法》等文件的相关规定，收储资金的来源主要有①土地储备机构在银行的融资以及通过其他的方式所取得的融资。②土地储备机构的拆迁与征地的补偿费用、土地开发的相关费用，这部分费用是财政部门提供的。③用于土地储备的从国有土地收益的基金当中拨出的部分资金，这部分资金也由财政部门提供。④财政部门批准运用的其他资金。2.出让收入分配储备土地出让收入采取先收后返政策，地块出让收入全额解缴至财政土地出让收入专用账户，财政对其实行收支两条线管理。对收购成本部分，由财政部门委托财政投资评审机构对成本进行核定，在一定期限内全额

7、返还至T机构，用于偿还银行贷款本息或滚动收购储备其他地块，另外从缴入国库的出让国有土地使用权总价款中提取5%作为国有土地收益基金，专项用于充实土地储备资金或作为银行融资的风险金。2-1-3T机构经营状况2007年度共出让土地11宗、面积1345亩；年末存储土地面积为1980亩。2008年度共出让土地23宗、面积1849亩；年末存储土地4668.56亩，其中：国有土地收购16宗，1904.91亩；城