城市综合体案例研究：旧城改造类型城市综合体范例-上海新天地研究

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1、城市综合体案例研究2012-1旧城改造类型城市综合体范例----上海新天地城市综合体分类地段分类城市综合体分类主导物业形态分类上海的昨天与今天在此交汇旧城改造类型城市综合体范例上海新天地—项目背景土地面积：约52万平方米总建筑面积：约110万平方米物业构成：新天地商业（14.1万平方米）酒店／服务式公寓（6.1万平方米）办公楼（39万平方米）公寓（51.4万平方米）人工湖绿地开发周期：1999年初开始分15年分期开发，预计到2012年完工以石库门旧建筑区为基础1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造项目瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安

2、置区位交通：紧邻淮海中路、西藏南路，是上海的商业中心，紧靠地铁1号线、8号线、9号线，区位交通优越上海新天地—开发地块情况A太平桥人工湖绿地B翠湖天地C上海新天地E瑞安总部大楼D企业天地上海新天地—开发现状人工湖＋绿地企业天地新天地翠湖天地二期一期北里南里2001-2002年先期推出新天地商业和人工湖/绿地(公益部分)2003-2006年分别推出企业天地(办公)和翠湖天地一二期(住宅)5星级酒店翠湖天地三期2007-2010年分别五星级酒店和翠湖天地三期嘉苑（住宅）2010年年末，新天地三期——新天地时尚购物中心揭幕上海新天地（商业街）北里　南里新天地上海新天地（住宅）北里　南里新天

3、地翠湖天地随着太平桥区域在上海核心地位的奠定，翠湖天地的住宅价值也是逐年翻升，从2002年一期项目均价在1.6万元/平方米左右，到如今的三期项目均价已经超过12万元/平方米，其升值速度远远高出同区域同类型产品40%以上。翠湖天地二期一期翠湖天地三期上海新天地—建筑理念与特色整旧如旧，翻新创新◆设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。◆整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。◆强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。◆外表「整旧如旧」：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保留房子原貌为原则，工程人员按照当年的图纸进行修建，弄堂

4、、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。◆内部「翻新创新」：内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。上海新天地——品牌定位上海新天地是什么？“城市会客厅、生活新天地”上海新天地是一个具有国际知名度的聚会场所，在上海这个国际化都市里，不同民族、国籍、种族的人汇聚在上海新天地，使之成为了具有浓厚“海派”风格的旅游景点。上海新天地——目标消费群目标消费群体：上海的年

5、轻人阶层、中产阶级、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客。目标消费群特点：年龄在20-40岁之间、对最新流行、艺术、文化等极为敏感、用于休闲娱乐的消费支出占其生活花费的比例相对较高、周末的时候喜欢在酒吧里用一只手端着鸡尾酒和别人聊天。上海新天地—商业业态布局：源自历史、围绕理念、强化特色新天地分为南里和北里两个部分。南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。在南里和北里的分水岭--兴业路--是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。新天地中部的兴业路为中国共产党第一次代表大会（「一大」）会

6、址所在，辟为步行街。高标准严要求甄选的实力组合，分布在新天地的南北两里。新天地北里广场新天地南里广场新天地项目实景欣赏新天地项目实景欣赏上海新天地——项目形象平面广告上海新天地——项目形象平面广告上海新天地——时尚购物中心平面广告上海新天地——时尚购物中心平面广告上海新天地——线下主题推广活动中外结合，既有昆曲鉴赏，也有明星跨年演唱会运用元旦、情人节、万圣节等西方节日，开展节日营销小结城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城市的精神引领，将生活资源融入其中。城市综合体是城市发展的必然产物。工业区商业区居住区文教区功能分区社会运行成本增加经济运行效率降低土地使用效

7、率降低种族隔离加大生活成本空间/时间隔裂土地资源大量浪费缺乏景观和活力城市综合体开发模式出现的必然性现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向城市综合体开发模式与现代城市发展的契合性“城市——区域