中海熙岸-北岛营销策略方案

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1、中海熙岸营销策略方案营销报告框架梳理开篇市场：围绕市场，展开调研（详见附件）第二篇产品：谙熟产品，知而后定（详见附件）第三篇营销：策略制胜，强效执行第四篇广告：形象包装，广而告之NO:1围绕市场，展开调研围绕本案周边展开实地调查及相关信息搜集、整理，通过大量工作的有序进行，积累有效信息，服务于项目的前期规划及前期市场推广工作。从胶南区域现状出发，把握市场动态，洞悉市场变化，有备而来，顺势出击！一/胶南城市地位二/胶南市地产市场调研三/竞争个案分析市场一、胶南城市地位该部分集中解决3个问题：1、胶南

2、城市价值在哪？2、胶南发展前景怎样？3、胶南投资置业吸引力在哪？2001年，青岛市开发西海岸系列政策出台实施……2002年，“挺进西海岸”发展战略定策……2003年，青岛提出构筑“三点布局、组团发展、一线展开”现代化大城市框架的战略。胶南琅琊组团、灵山卫组团在列，西海岸（黄岛、胶南）发展提速……2006年12月27日，青岛胶州湾海底隧道工程在薛家岛端正式开工建设，2011年贯通……2007年，跨海大桥主体工程实施，2008年年底工程完工……2008年，“环湾保护、拥湾发展”战略，胶南区域再次升温…

3、…胶南的发展规划西海岸区位发展前景气候宜人性大青岛发展战略海景资源居住环境选择胶南——滨海宜居城市结论：胶南五大优势，注定不凡二、胶南市房地产市场调研该部分从3个方面展开调研分析1、胶南地产市场环境2、胶南地产市场整体特征3、胶南地产市场板块划分08年全国地产市场形势国家宏观调控力度加大，银根紧缩，中小型开发商面临资金短缺的艰难形势。北京、上海、深圳等地开发商变相降价或直接降价引起部分区域的价格松动，一线城市成交量增幅放缓，二三线城市投资客户明显减少；年底降入冰点。08年青岛地产形势青岛下半年成交

4、量持续放缓，而进入10月份之后成交量急剧下降。整个青岛地产市场冰冷；在价格方面，市内四区价格部分项目各种形式降价促销，打折、送礼比比皆是。11月低到12月初，随着降息以及首付降低等地产政策出台，成交量有所回升。崂山区、城阳区、李沧区08年放量较大，成交量占总成交量的比例较大。1、地产市场大背景2、胶南市房地产市场特征市场板块化更加明显，住房建设布局主要集中在“两区、两组团”，“两区”即老城区、东部新区，“两组团”即灵山卫组团、琅琊组团。08年胶南市开发量加大，同质化楼盘较多区域房价涨幅继续放缓，房

5、地产市场格局变化微妙，销售量锐减。经济适用房、限价商品房、城中村改造、旧城改造力度继续加大。国家宏观调控后，中小户型成为胶南市场主力，市场竞争压力继续加大。中海等多家知名开发商介入胶南，本土中小开发商和中小盘项目加大整合。随着青岛跨海大桥、海底隧道、滨海大道的开工建设，胶南房地产将继续呈现稳中有升的态势。房地产调控政策、金融政策实施力度加大，开发商资金紧缺。全球性经济危机购房者更加理性，“持币待购”现象严重。1.新胶南城市核心，现代的规划设计+优越的自然景观；行政商务中心，核心居住区。2.住宅项目

6、较多，开发总量较大，竞争空前激烈。3.09年区域项目产品向多样化发展：花园洋房、多层、小高层、高层4.80-120平米中等户型占比例较大，房型以套二为主5.近海区域高层偏多，同质化严重；胶南区域客户对高层认可度不高。6.新开发项目较多，部分项目由于投资客户、度假居住客户较多，实际入住率不高。7.购买客户总量06年以后逐渐以自住为主，异地投资、休闲度假、养老客户较少8.由于国际经济形势、国内地产市场形势严峻，自住、投资客户观望情绪严重。聚焦“新城区板块”特征三、竞争个案分析该部分分析与本案紧邻的项目

7、情况：1、竞争性项目情况2、项目特色本案周边项目分布心怡苑实景麟瑞商务广场实景海怡嘉园实景金地花园实景人民路大连路秦皇岛路海王路滨海大道珠海路青岛路连云港路易通路北京路汕头路深圳路本案华达文锦公寓康大联创帝邦帝海海悦华庭世纪花园海韵丽都中海熙岸金地花园海怡嘉园麟瑞商务广场心怡苑银盛泰银盛泰康大联创实景帝邦帝海实景世纪花园实景海悦华庭实景海韵丽都实景人民路大连路秦皇岛路海王路滨海大道珠海路青岛路连云港路易通路北京路汕头路深圳路本案华达文锦公寓康大联创帝邦帝海海悦华庭世纪花园海韵丽都中海熙岸金地花园海

8、怡嘉园麟瑞商务广场心怡苑银盛泰1、竞争性项目分析金地花园、海怡嘉园、海韵丽都、海悦华庭等作为海景房，主打海景资源牌，吸引外地投资客户。欧美世纪花园开盘较早，销售周期较长，部分多层现已交付，目前主推小高层、高层住宅部分，欧式风格初步展现，社区氛围趋于成熟。华达文锦公寓、康大联创、麟瑞商务广场均为SOHO性质的商住楼项目，康大联创、麟瑞商务广场设置60平米以下小型SOHO公寓，文锦公寓户型集中与80-100平米。心怡苑是本地开发商开发的小盘项目，产品优势，价格优势、地段优势较为明显，销