论承租人的优先购买权学位论文.doc

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1、前言承租人的优先购买权作为一项古老的法律制度，“或者符合家族和伦理观念，或者着眼于社会经济发展及公序良俗维持，不独在农业社会有其作用，即使在今日工商高度发达之社会，其立法宗旨仍有相当的意义”,不但具有存在的社会基础,亦具有存在的法理依据，且在成立法和习惯法中均有体现，符合人们的习惯心理，应当肯定其存在的现实意义，当然并不是说这项制度已经优美至善，无可挑剔。任何事物均具有两面性，此亦然。承租人的优先购买权作为一项法律制度，在满足某些法律需要的同时，可能存在一定的负面影响，但总的来说，法律是可以通过严格规定承租

2、人的优先购买权适用条件等对其进行限制,进而更好的保护承租人的优先购买权。ii目录摘要1关键词11.承租人优先购买权的社会现状11.1.承租人的优先购买权的社会意义及问题11.2.承租人的优先购买权的法律规定12.承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞存22.1.优先购买权竞存之称谓22.2.承租人优先购买权与共有人优先购买权竞存的学说及理由22.3.承租人优先购买权与共有人优先购买权之间存在竞存32.4.审判实务中出现承租人优先购买权与共有人优先购买权竞存的原因53.承租人优先购买权与共有人优先购权竞存时的

3、效力关系63.1.承租人优先购买权与共有人优先购权竞存时的效力关系存在的学说观点63.2.承租人优先购买权与共有人优先购买权冲突的解决8结语10注释11参考文献12致谢14ii太原理工大学阳泉学院----毕业论文论承租人的优先购买权摘要：共有人优先购买权和承租人优先购买权是我国两种重要的优先购买权。当前对两优先购买权是否会发生竞存以及发生竞存时应当如何选择,理论界与实务界还有很大争议。通过对共有份额与共有物的区别与联系,以及当共有人同意出卖共有物时他们是否享有优先购买权的分析,认为两优先购买权很有可能会发生

4、竞存。由于我国现行法律对处理涉及承租人优先购买权争议规定的比较原则，在司法实践中，常常遇到共有人将其共有财产出租，由此而产生承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突的问题。导致司法实践中对此存在诸多分歧，给这类案件的审理带来不少困难。有鉴于此，本人拟对共有人优先购买权和优先购买权竞存的位次排序等加以探讨，提出一些粗浅的认识。关键词：共有人,承租人,优先购买权,竞合，排序1.承租人优先购买权的社会现状在对我国承租人优先购买权与共有人优先购买权竞存问题的现状进行阐述之前，笔者认为应该让读者对承租人优先购买

5、权的有关情况进行大致的了解。1.1.承租人的优先购买权的社会意义及问题承租人的优先购买权作为一项古老的法律制度，“或者符合家族和伦理观念，或者着眼于社会经济发展及公序良俗维持，不独在农业社会有其作用，即使在今日工商高度发达之社会，其立法宗旨仍有相当的意义”[1]，不但具有存在的社会基础,亦具有存在的法理依据，且在成立法和习惯法中均有体现，符合人们的习惯心理，应当肯定其存在的现实意义，当然并不是说这项制度已经优美至善，无可挑剔。任何事物均具有两面性，此亦然。承租人的优先购买权作为一项法律制度，在满足某些法律需

6、要的同时，可能存在一定的负面影响，但总的来说，法律是可以通过严格规定承租人的优先购买权适用条件等对其进行限制,进而更好的保护承租人的优先购买权。1.2.承租人的优先购买权的法律规定承租人优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。[2]我国现行法律对承租人优先购买权的规定主要有：（1）《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，要提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”。（2）《

7、最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定：“14太原理工大学阳泉学院----毕业论文出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下。享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。（3）我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利”。（4）1994年建设部《城市公有房屋管理规定》第36条第2款指出：“出售出租公有房屋时，承租

8、人有优先购买权”等等。2.承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞存2.1.优先购买权竞存之称谓由于出卖人就同一标的可以与多个当事人形成不同的基础法律关系，比如，既可以形成共有关系，亦可以形成租赁关系，这样在同一出卖标的上就可能存在数个优先购买权且效力相互冲突的现象，对此不能称为优先购买权的竞合、聚合等,而应当称为优先购买权的竞存。2.2.承租人优先购买权与共有人优先购买权竞存的学说及理由学说上对于承租人优先购买权