物业服务费纠纷的成因及司法对策研讨

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1、物业服务费纠纷的成因及司法对策研讨----物业管理论文-->引言由于此类纠纷与人民群众的日常生活息息相关，关系到千家万户人民群众的切身利益,如果处理不当,就会容易引发上访或群体性事件，对社会安定团结和正常秩序造成功能不良影响,因此,各地政府和社会各界对此类纠纷的关注度不断提升，并将其作为当下社会管理工作的重点。纵观当下发展趋势，,如果不能尽快地出台相关的预防措施和解决途径,物业服务费纠纷将会衍变为新时期构建和谐社会的“拦路虎”因此，如何准确认识并更好地探索物业服务纠纷产生、发展的规律,如何完善现有的法律、审判等相关制度，达到减少此类纠纷的产生并能迅速妥善化解已经出现的物业服务纠纷,实现社会的

2、安定有序、和谐稳定,成为一个亟待破解的难题。鉴于此，本文以烟台市芝罘区人民法院近年受理的物业服务纠纷案件进行了初步调研，在此基础上分析了此类纠纷的特点、多发原因并提出完善相关制度的几点建议。改革开放以来，随着城市建设和房地产业的迅猛发展,物业管理作为一个新兴的行业迅速发展起来，它的覆盖面也逐步扩大，在为居民提供便利的同时，也为社会创造了大量的就业机会，物业服务行业肩负着转变经济增长方式、促进经济持续发展、扩大居民消费、增加就业岗位、维护社会稳定等多项重任，在推动城市化发展方面发挥了重要作用。然而广大业主和非业主使用人对物业服务的满意度却不甚理想，不满意的比例高达74%，主要集中在服务不到位，

3、管理混乱；公用设施、场地经营使用和收益不透明；公共维修基金使用不透明；物业服务费收支不合理；服务人员态度不好，素质差等方面。①由此引发的物业服务纠纷在大中城市呈现出逐年递增的态势，演变成了现代社会特有的纠纷类型。随着人们法律意识的增强，物业服务纠纷诉讼到法院的数量也在逐年上升。其中，业主因为不满物业服务公司的服务进而拒付物业服务费的纠纷占据大多数。....................................第一章物业服务费纠纷现状分析第一节物业服务费纠纷的基本现状一、烟台市物业服务企业发展概况自1981年3月深圳市物业管理公司成立以来，物业管理行业在中国大陆已经走过了近30年的发

4、展历程。现在，物业管理服务已成为一个新兴而飞速发展的行业，在提供就业、促进经济增长、方便居民生活等方面发挥着不可忽视的重要作用。据了解，近年来基础性和等级性物业服务管理模式在烟台市备受推崇,物业服务业迅猛发展。物业管理覆盖率不断扩大,其中新建住宅小区的物业管理覆盖率达100%,老住宅小区物业管理覆盖率约达83%左右；管理领域不断拓宽，由单一的住宅小区,逐步向高档别墅、办公写字楼、娱乐场所、商场超市、以及医院、学校等项目领域拓展；与此同时，烟台的物业服务市场先后吸引了龙湖、万科、中海等国内一大批实力雄厚的物业服务入驻，物业服务的水平和档次也得到了很大提升。目前在烟台市场有500多家物业服务企业

5、,其中有3家获得国家一级资质,20家获得二级资质企业，另有5家企业入围全国物业企业综合实力前150强。①全行业共拥有约4万专职从业人员，2500多个物业管理项目,物业管理面积超过1.3亿平方米。二、烟台市物业服务费纠纷现状物业服务从无到有、从简单到复杂，现在的物业服务除了传统意义上的管理外，还需要对附属配套设施、设备、场地、环境绿化、道路建设、和专业化的管理，并提供物业委托合同中约定的其他服务，以便更好地整合整体功能和综合效益。但是我们不难看到在物业服务业蓬勃发展的同时产生了一系列为问题：业主与物业服务企业的矛盾、物业服务企业难以收齐物业管理费及有名无实的业主委员会等等，由此造成物业服务纠纷

6、呈不断上升趋势，其中，业主因为不满物业服务公司的服务进而拒付物业服务费的纠纷占据大多数。从下面关于2008年来芝罘区人民法院审理相关案件情况统计表格可以看出近年来烟台市芝罘区物业纠纷的严峻程度。...............................第二节物业服务费纠纷的特点物业服务合同纠纷与一般民事纠纷相比，司法实践中呈现出以下特点：一、数量多且呈逐年上升趋势物业办事条约纠纷（2008年曩昔称物业办理纠纷）作为新范例案件是近来几年才出现的，从法院开始受理后现逐年增长的态势，在民事案件中所占据的比例渐渐加大，2012年1-8月民一庭共收案619件，此中有257件是物业办事条约纠纷案件，

7、占总收案数的41.5%。这些纠纷大部门都是一个物业公司告状多个业主，但此类纠纷很少接纳配合诉讼的情势办理，造成法院短期内受案数目激增。从表格二可以看出，2009年受案增收率有所降落，2010年以后都连结了高增长率，2010年增长率更是到达了206%。二、标的额普遍较小但双方矛盾比较深通过对2012年受案情况的统计，物业服务费纠纷案件的诉讼标的额普遍较小。具体来讲，诉讼标的额在5000元以下的共511件，占案件