物业管理纠纷的类型、成因及对策

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1、物业管理纠纷的类型、成因及对策近年来，随着上海市物业规模的不断扩大，物业管理作为一项服务行业已得到了普遍推广，而物业管理纠纷也日益增多，法院受理的物业管理纠纷案件呈逐年上升趋势，成为司法领域的一大热点问题。因此，分析物业管理纠纷案件的特点及成因并提出对策，具有重要的现•…近年来，随着上海市物业规模的不断扩大，物业管理作为一项服务行业已得到了普遍推广，而物业管理纠纷也日益增多，法院受理的物业管理纠纷案件呈逐年上升趋势，成为司法领域的一大热点问题。因此，分析物业管理纠纷案件的特点及成因并提出对策，具有重要的现实意义。物业管理纠纷案件的主要类型目前，物业管理纠纷案件主要有以下类型：1.物业

2、管理公司向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。部分业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费，以此作为“维护”自己权利的主要手段。这类案件在物业管理纠纷案件中占了大多数。2•业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷，物业管理项目接、撤、管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出，如前任和现任业主委员会对各自合法性的认同、相关资料的交接发生的纠纷；前任的物业管理公司不退管、新的物业管理公司进不来，前任物业公司不移交相应管理资料等。3.业主委员会、物业管理公司起诉业主纠正违反业主公约行为的纠纷。针对业主、使用人是否遵守法律、法规、业主公约

3、，合理安全地使用物业，业主委员会、物业管理公司在建议整改未果的情况下，通常通过起诉方式解决纠纷。4.因物业管理公司侵占业主共有物业引发的纠纷等。如物业管理公司擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用场地的停车收费等归属产生争议。5.因物业管理公司服务质量问题而引发的要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担，共用部位、共用设施设备维修基金设立、使用、管理过程中发生的纠纷等。6.业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷。如小区内自行车、电动车、机动车

4、被盗，有的属物业专门安排人员看管，有些发生在小区地面停放、无专人看管，业主起诉物业管理公司未履行职责，要求赔偿，导致诉讼。7.前期物业管理纠纷。前期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引发的争议，主要有开发商未移交或移交不清，图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的争议；开发商未兑现减免物业管理费、交付配套设施的承诺或存在延期交楼、房屋质量问题引发的争议等。5.案件具有群体性纠纷的潜在因素。由于物业管理所执行的事务大多是涉及业主团体公共利益甚至社会公共利益的事务，因此产生纠纷的原因往往是涉及全体业主利益的共性问题，由于当事人多处于同一事件背景和同一社区，因此会形成共同

5、的利益圈。在发生纠纷时，有的业主会通过群体性行为的方式参加诉讼，向物业管理公司甚至法院施加影响。因此物业管理纠纷具有群体性纠纷的潜在因素。（五）小区公用部位的侵权纠纷。个别业主进住小区后擅自乱搭乱建，引起其他大部分业主的不满，而这部分业主要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为。此类纠纷中，如物业管理企业查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的越权行为问题，如仅对个别乱搭乱建的业主进行劝阻而不强行拆除搭建物，势必造成大部分业主对物业管理企业的不满。作为物业管理企业在此类纠纷中的主要抗辩理由是本身无行政执法权。（六）小区公用部位的出租营利问题。此类纠纷主要产生于小区个别业主或

6、物业管理企业擅自将小区物业的共用部位自用，或出租且营利只归自己所有。由于此类纠纷涉及到建筑物区分所有权问题，发生纠纷时双方争议及分歧较大。一般情况下，自用或出租的个别业主或物业管理企业的主要抗辩理由是，其系合法使用物业公共部位。（七）小区内停车收费纠纷。此类纠纷主要由物业管理企业以维护小区管理秩序为由自行，或以业主委员会规定为由向拥有私家车的业主收取小区车位费、道路维护费、进门费等费用而发生的纠纷，由于物业管理企业所收取的上述费用往往系自行制定而未经过物价部门批准，或虽经过业主委员会同意，但是由于无相应法律、法规或规章为依据，因此争议较大。物业管理企业的主要抗辩理由是，收费主要是为修

7、复小区毁损的道路。二、物业管理纠纷处理方式当物业管理纠纷发生后，当事人可以根据具体情况选择协商、调解、仲裁、诉讼这四条途径来解决。纠纷一经立案，就成为案件，对案件的合法处理属于事后解决纠纷的办法。1•当事人协商协商是由物业管理纠纷当事人双方或多方本着实事求是的精神,依据有关法规业主公约和所订合同中规定，直接进行磋商，通过摆事实、讲道理的办法来查明事实、分清是非，在自愿互谅、明确责任的基础上，共同商量达成一致意见，按照各自过错的有无、大小和对方受损害的程度，