浅谈物业纠纷案的成因及相应对策

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1、浅谈物业纠纷案的成因及相应对策缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，缔约方因违反依诚信原则所负的先合同义务，导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效或被撤销，从而给相对方造成信赖利益损失时所应承担的一种民事责任。我国《合同法》将缔约过失责任作为一项新的制度予以明确规范，但内容较为简单，理论界和司法界对缔约过失责任的诸多方面尚有不同观点。笔者拟对缔约过失责任的法理基础、构成要件、适用情形、赔偿范围等谈些粗浅看法。一、缔约过失责任的法理基础。缔约过失责任的法理基础，是指依据何种法理确立和追究缔约过失人的法律责任，换言之即缔约过失责任的法律性质或者请求权基

2、础是什么。学者对此历来有多种争议，概括起来，主要有：侵权行为说，缔约过失行为实际上是一种侵权行为，行为人违反了不得侵害他人财产权益的法定一般义务，符合侵权行为的一般构成要件，应按侵权行为法的规定追究行为人的民事责任。法律行为说，缔约过程中的磋商行为使得当事人之间产生了互相协作、照顾、保护、告知等先合同义务，缔约过失行为的本质应视为违反约定的先合同义务的违约行为。法律规定说，缔约过失行为本质上是一种独立的违法行为而非侵权行为或违约行为，缔约过失责任同契约、侵权、无因管理、不当得利一样是债发生的原因，是基于法律的直接规定而产生的特殊请求权。诚信原则说，在缔约过程中，双方当事人之间的关

3、系已由原来的一般关系变为具有特殊联系的信赖关系，法律应使其负担更重的义务，即依据诚信原则负有相互协力、通知、说明、照顾、保护等先合同义务，当事人若违反先合同义务并致对方当事人遭受信赖利益的损害，则应承担缔约过失责任。相对于其他学说而言，诚信原则说具有较强的说服力，能为缔约过失责任提供充分有力的法律依据，有利于缔约过失责任成为一种独立的法律责任制度。笔者赞同诚信原则说，理由为：诚信原则说认为当事人为缔约而接触磋商之际，已由一般的普通关系进入特殊的相互之间的信赖关系，使得缔约人在缔约阶段依诚信原则负先合同义务，以此维护对方的信赖利益，从而很好地揭示出缔约过失责任的本质。诚信原则是法制

4、社会发展到一定历史阶段，为克服成文法的局限性而出现，在此之前，民事法律已对侵权责任和违约责任作出了较详细的规定。在某些社会关系不能被现行法律所调整，但不调整却明显对该社会关系的当事人不公平的情况下，为弥补这种不足，缔约过失责任应运而生，然后在诚信原则的指导下，对法律的直接规定调整不到的地方进行规制，发挥漏洞补充的作用，以维持当事人之间的利益、当事人利益与社会利益的衡平。二、缔约过失责任的构成要件。准确确定缔约过失责任的构成要件是人民法院公正处理缔约过失责任纠纷的重要前提。笔者认为，缔约过失责任的构成应当具备以下几个要件：1、缔约过失责任发生在合同订立阶段。只有在合同尚未成立，或者

5、虽然成立，但因为不符合法定的生效要件而被确认为无效或被撤销时，有过错的缔约方才应因造成相对方信赖利益的损害而承担缔约过失责任。如果合同成立并生效，双方互负权利义务，一方未履行义务而给对方造成损失，应追究违约责任，而非缔约上过失责任。、缔约当事人违反先合同义务。缔约过失责任作为一种责任形态存在，必须以先合同义务的存在及违反作为前提。先合同义务系指：法律为保护缔约人的信赖利益而规定的自缔约人双方为签订合同而相互接触磋商开始至合同有效成立止，依据诚实信用原则逐渐产生的注意义务。先合同义务以诚信原则为基础，主要包括：告知义务，如产品使用方法的告知义务，标的物瑕疵的知义务；合同缔结前重要事

6、情的告知义务，如如实告知财产状况、履约能力等情况。协作、照顾和通知的义务。在缔结合同中，应尽力考虑对方利益，尽力为对方提供便利，不得滥用经济上的优势地位，或利用对方的无经验或急迫需要而迫使对方订约，因特定事由造成缔约不能时，应及时通知对方，以免对方遭受意外损失。忠实义务，即不得欺诈对方。保守商业秘密的义务，当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立生效，不得泄露或者不正当使用。、造成缔约相对方信赖利益的损失。如果仅有一方的缔约过失行为，而无对方受有损失的事实，则无所谓赔偿，并不能产生缔约过失责任。损失是指财产或其他法益所受之不利益，包括财产损失与非财产损失，财产损失又

7、有履行利益与信赖利益的区别。履行利益是谓法律行为有效成立，债权人就其获得债务履行所存之利益。信赖利益，即信无效之法律行为为有效所受之损害。只有缔约一方违反先合同义务造成相对人信赖利益的损害时，才能产生缔约过失责任。信赖利益的损失，是指因另一方的缔约过失行为而使合同不成立并生效，导致信赖方所支付的各种费用和其他损失不能得到弥补。、反先合同义务与信赖利益的损失之间有因果关系。只有行为人违反先合同义务的行为与缔约相对人信赖利益的损失之间有内在的联系，行为人才要承担缔约过错责任。如果行为