松江区物业服务纠纷案件的特点、成因及对策建议

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1、松江区物业服务纠纷案件的特点、成因及对策建议徐东楼春盼徐东，木院民三庭庭长；楼春睑，木院民三庭法律助理，华东政法大学国际法学专业硕士研究生。近年来，随着松江区城镇化进程的不断推进和住房改革的加速发展，各类住宅小区如雨后春笋矗立在松江城区以及各城镇。住宅小区的健康发展离不开规范的物业服务，上海市自1991年成立第一家物业管理金业以来，短短几年，物业公司的数量便大大增加，到2009年，上海市共冇物业管理公司2800余家，其中松江区就有102家。但是各个物业公司发展良莠不齐，在收费标准、服务质量上存在一定问题，加上业主对于物业服务缺乏正确的消费观，导致近年来关于物业服务的纠纷案件数量激增，成为建设

2、和谐社会进程中一个不和谐的音符。本文以2006年至2009年上半年松江区法院受理的物业服务合同纠纷案件的统计数据为基础，分析该类案件的特点以及纠纷产生的成因，结合本院在审理该类案件中的难点，提出相应的对策和建议，以期对物业服务行业的健康发展有所裨益。一、物业服务纠纷案件的特点（-）案件受理数量逐年上升随着地铁9号线的开通,松江区房地产开发持续升温，大量住宅小区的建成,导致物业管理的需求大量壇加，纠纷数量也随之上升。2006年松江法院受理的物业服务纠纷案件仅150件,2007年达460件,2008年数量急剧上升,共受理1450件，2009年上半年，收案数量为818f

3、-,预计2009年下半年相

4、关纠纷数量将继续攀升。（见图一）（-）纠纷类型多样化，但起因多为拖欠物业费松江法院受理的物业服务纠纷案件类型日趋多样化，但以业主欠缴物业费纠纷案件为主。在2006年至2009年上半年的350件以判决结案的纠纷屮便可见其端倪：①该350件纠纷中，物业公司诉业主缴纳拖欠物业费的，共336件，占96%；②业主诉物业公司要求其赔偿因未尽安保以及维修义务导致的损失的，共7件；③业委会诉物业公司要求移交相关物业管理资料，归还属于业主的收益以及要求其对公共设施进行维护的，共4件；④开发商诉物业公司以及业委会耍求确认签订的物业服务合同无效的，共1件;⑤业主诉业委会擅自动用维修基金的,共1件；⑥物业公司诉前期

5、物业公司要求清算以及移交相关费用的，共1件。从以上数据可以看出业主法律意识不够强，一旦出现问题和纠纷，就一味通过拒交物业费來消极抵抗。但在诉讼过程中，业主又往往不能提供冇效证据证明物业公司的过错，致使法院难以采纳其抗辩理由，故此类纠纷案件大多数以业主败诉告终，仅冇少数物业公司因存在管理或服务上的过错而被酌情扣减物业费。（三）业主拒交物业费原因多样化业主拒交物业费的原因主要冇：①前期物业服务合同屮，业主认为该合同是开发商与物业公司签订的，故对其没有拘束力，或是前期物业合同已到期但未续签，物业公司即便继续提供服务，但因合同已到期而拒交物业费；②物业公司及其从业人员不符合相应资质，服务和收费不相符

6、合，业主对收费标准冇异议，同一小区存在收费标准不统一的情况；③开发商遗留下来的问题，如房屋质量存在问题，房屋结构和图纸不一致，开发商未能兑现建造车库等公用设施的承诺；④物业公司服务不到位，未尽维修义务，以致房屋存在漏水等问题，或未尽保绿、保安及保洁等基木义务，不及时清理小区垃圾，安保系统不健全，导致小区内盗窃事件屡屡发生，对绿化环境疏于管理等；⑤物业公司的维修基金或小区业主的共同收益等财务状况未能及时公布，引发业主的猜疑。但是业主提出上述理由作为抗辩事由时，往往因未能捉供充足的证据，或是房屋质量问题系开发商违约引起，与缴纳物业管理费属于不同的法律关系，法院不予采纳。（四）容易引发群体性纠纷由

7、于物业纠纷案件大多是因物业公司要求业主缴纳物业费而引起的，一方面物业公司为了起诉便利或是新旧物业公司更替时前物业公司为结清账目，往往会同吋起诉多家业主；另一方面，物业公司的服务对象不是小区内的单个业主，而是服务区域内的所冇业主，其行为效果影响面广，业主往往会因同一抗辩理出联合拒交物业费，以致同时被诉。由此引发同一批次的案件可能多达数十件或上百件，而作为被告的业主，出于相同的背景和利益可能会结成联盟，这样极易引发群体纠纷，影响社会的和谐稳定。（五）被告缺席判决是常态我院在审理物业纠纷案件屮，被告缺席判决率逐年上升。2006年缺席判决率为29」7%,2007年缺席判决率为12.09%,2008年

8、缺席判决率猛增，达51.45%,2009年达62.89%（见图二）从2007年开始，在以判决结案的物业纠纷案件中，缺席审理判决的案件数量占判决结案案件总数的比率逐年上升，且增幅较大。这种情况产生的主要原因冇：①业主对物业公司捉起的诉讼不够重视，既不捉交答辩状，也不参加开庭审理；②业主恶意拖欠物业管理费，明知判决结果对其不利，因而拒绝参加诉讼;③部分房屋业主为投资者，自身并不居住在该房屋内，法院对其不能有效送达