基层反映:物业纠纷案件类型、成因及建议

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1、基层反映:物业纠纷案件类型、成因及建议随着省会城市建设步伐的加快和房地产行业的迅猛发展,越来越多的人选择买房落户海口,在人口和小区数量双激增的背景形势下,海口市住房小区物业纠纷问题日益增多,美兰法院物业纠纷类案件数量也逐年递增。物业纠纷案件的处理结果直接关系人民群众的切身利益及幸福感,处理不当不仅会制约物业管理行业的发展,还会直接影响社会的和谐稳定,因此,分析物业管理纠纷案件的特点及成因并提出对策,具有积极的现实意义。下面,本文将以海口市城区面积最大的美兰区为例进行分析。一、物业纠纷案件基本情况一是案件量逐年增长。美兰区现有住宅小区860余个,物业服务企业284家

2、。据统计,XX年、XX年美兰区物业行政主管部门——区住房保障中心分别受理物业投诉件2800件次、3500件次,物业投诉呈现明显增长趋势;相应的,美兰法院XX年受理物业服务合同纠纷86件,XX年受理218件,XX年前5个月受理107件,总体呈上升态势。第3页共3页二是物业纠纷类型多样。物业服务纠纷主要有以下3种类型:一是水电费纠纷。因未能抄表到户,业主不按时缴纳水电费,物业断水断电引发纠纷。二是车辆停放纠纷。小区开发商将停车位只售不租或擅自提高租金、车位配建不足,物业公司管理不当导致业主乱停放阻碍通行引发纠纷。三是公共设施保养维修纠纷。物业公司保安、保洁、保绿服务不

3、到位,公共电梯、监控、墙体开裂、楼顶漏水、外墙脱落等维修不及时引发纠纷。二、物业纠纷案件成因分析一是物业服务行业管理水平不高,未能较好履行物业服务合同义务引发纠纷。目前海口市物业服务行业普遍存在专业人员缺乏、人员服务意识差、法律意识淡薄等问题,服务水平与业主要求和市场需求存在一定的差距,这是导致物业纠纷频发的一个重要原因。二是物业管理制度不完善,收费标准不统一引发纠纷。物业收费标准缺乏统一性、科学性、公开透明性,物业收费监管机制存在漏洞,在一定程度上给物业服务公司侵害业主利益提供了可乘之机。另一方面,市民的法律意识日益增强,越来越敢于质疑物业收费的合法性、合理性,

4、群体性起诉物业公司案件时有发生。三是物业服务企业乱作为,侵害业主权益引发纠纷。部分物业公司擅自改变公共建筑、共用设施的用途,以此盈利并据为己有;有些物业公司甚至挪用专项维修资金,侵害业主的利益,引发业主群体告诉。四、缺乏诉调衔接机制,物业纠纷难断根。由于缺乏有效的诉调衔接机制,多数物业纠纷即使通过行政调处双方达成了和解,但因调解结果缺乏法律强制力,一方不遵循调解结果的情形时有发生,因此易出现同一问题反复投诉的情况,且不断暴露新问题。而一旦诉至法院,经过法官的审理、调解,物业纠纷案件往往能得到有效化解。第3页共3页三、建议一是建立“物业巡回法庭,试行"定点+巡回”工

5、作机制。美兰区法院将成立物业巡回法庭,在区住房保障中心定点常驻办公,在住户较多的小区设点巡回办公,依托巡回法庭建立通畅的诉调机制,引导矛盾双方通过法律途径维护自身权益。二是建立专业化审判团队,推行集中快捷审判模式。从民一庭抽调审判业务骨干,成立专门的物业纠纷审判合议庭,对物业纠纷案件进行集中审理。在区住房保障中心设立驻点工作室,开辟快捷的诉调通道,依法对矛盾双方调解并进行司法确认,确保调解结果具有法律效力,避免问题反弹、反复投诉的情况发生。同时建立快捷审判工作机制,就近对住保中心收到的物业纠纷投诉件及时进行立案、审理,切实提高物业纠纷案件的审判质效。三是建立联动工

6、作机制,加强行业指导和规范发展。针对案件审理中发现的普遍性问题,形成司法建议,主动对接住建、城管、工商、物业、消防、公安等部门,进一步加强对物业服务行业的引导,促进物业服务行业健康发展。四是全面加强宣传普法,提高广大市民的法律素质。采取巡回审判、以案说法的形式,及时发布相关信息,普及物业法律知识,增强公民守法、依法维权的意识。(美兰区人民法院)第3页共3页

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