谈物业纠纷增多的特点、成因及对策

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1、谈物业纠纷增多的特点、成因及对策一、物业管理纠纷案件的特点1、案件数量呈逐年上升趋势。2008年-2011年第一季度，该院共受理物业管理纠纷案件156件，其中：2008年12件，2009年24件，2010年45件，2011年第一季度75件。物业管理公司起诉业主催缴物业管理费的案件冇131件，占总数的83.97%,业主起诉物业公司耍求财产损害赔偿案件25件，占总数的16.03%。2、标的额普遍较小。催缴物业管理费用案件占绝大多数，因此标的额多在500元以下。3、诉讼主体比较单一。主耍是物业管理公司和业主的诉讼，且物业管理公司起诉业主催缴物业管理费的案件占绝大多数。业主起诉物业管理公司

2、的案件一般为物业监管不力导致财产损失或房屋质量等问题，与物业公司协商未果而引起诉讼。4、撤诉的占绝大多数。在物业管理公司起诉业主的案件中，很多业主接到法院传票后，就找到物业公司缴清了管理费用，撤诉率很高，但业主起诉的案件中撤诉的很少。该县法院受理的156件物业管理纠纷案件中，判决结案36件，占总数的23.07%,调解结案38件，占总数的24.35%,撤诉82件，占总数的52.56%。5、群体性诉讼较多，群众影响较大。有的物业管理公司因催收物业管理费用，一次性起诉业主多达几十户。二、物业管理纠纷案件增多的原因1、开发商遗留的问题转嫁给物业管理公司。多数小区由于开发商将商品房屋向业主交

3、付2而，缺乏政府对整个开发项目共同验收的环节，导致缺乏必要的配套共用设施，引起业主入住后不满，导致纠纷发生。2、低收入群体经济承受能力有限，不少购房者还属于中低等收入家庭，他们或是因为市政建设、旧城改造搬迁或回迁而住进了楼房，虽改善了居住条件，但由过去的“无偿服务”变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识没有确立，使他们对物业收费产生抵触情绪。3、物业管理公司管理不规范，服务不到位。物业管理行业发展太快，企业良莠不齐,服务理念冇偏差，收费至上，盲目追求利润，忽视了对业主的服务，收费与服务不相符。对服务不满意的业主，就以不交费的方式与之抗争。4、业主对物业管理知识知

4、之甚少，缺乏自我保护意识。有人买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题。只知道与开发商打交道，而不知道如何与物业公司打交道，甚至不清楚口己与物业公司Z间的权利义务关系。5、业主大会、业主委员会组建难，与社区建设脱节，导致业主与物业管理之间纠纷的处理渠道不畅。组织数量众多、相互Z间不熟悉的业主共同进行选举、决策等事务，本身的复杂程度超出了想象，且大部分业主参与意识不强。业主委员会的职能缺失，导致业主与物业管理企业Z间的纠纷无法口行排解。三、解决物业管理纠纷案件增多问题的对策与建议1、完善相关立法，使之更具适用性和可操作性。诉讼解决往往都是事后救济，只能治标。建议冇关部门积

5、极介入,尽快制定相应的实施细则。在司法屮要研究实施屮出现的迫切需要解决的难题，完善相应的法规政策，以利于司法统一，才能最终对物业管理纠纷防患于未然。2、加强对物业管理知识的宣传。物业纠纷的起源，表面上看似乎是收费与服务问题,其实根源在于人们对物业服务的思想观念错位。加强对法律法规的宣传，使广犬业主明确应尽的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识。3、加强对物业管理金业的监督管理，严把物业管理公司的准入门槛。建立对物业管理企业的监督管理约束机制，对于服务能力差、业主投诉多的物业管理公司，可责令其停业整顿。通过多种形式、多种渠道督促物业管理公司加强自身建设，提高服务质量。建立“以

6、质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系，加快物业管理诚信体系建设。4、积极推动小区业主委员会的建立及冇序运作。政府职能部门、开发商、物业管理金业积极配合协调，及吋推动组建业主委员会，并为其有序运作，发挥职能作用提供便利和保障。教育广大业主通过业主委员会来维护口己的权益，而不是简单的拒交物业费。在业主委员内部建立业主与物业管理企业之间纠纷的自行排解机制，通过和谐手段来解决纠纷，逐步建立良好的互信氛围。5、建立物业管理纠纷快速处理通道。如东法院在这方而做了一些尝试，今年初，该院积极开展“送法进社区”活动，建立了物业管理纠纷快速处理工作机制，遵循合法、口愿、经济、简便原则，根据物业管

7、理公司的申请，启动程序，在确定的小区内张贴公告，并通知物业管理公司和相关业主参加调解。自机制运行以来，共对试点小区所涉91户欠费业主进行了调处，其中88户业主当场缴清欠费。文章来源：中顾法律网（免费法律咨询，就上中顾法律网）