中建_西安大明宫大盘项目市场定位及发展建议

《中建_西安大明宫大盘项目市场定位及发展建议》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、中建_西安大明宫大盘项目市场定位及发展建议中建西安大明宫项目市场定位及发展建议西安项目公司--2012年5月目录ONE市场研究TWO目标客户研究THREE项目发展战略FOUR产品表现研究FIVE启动区开发策略SIX静态经济效益测算SEVEN案名及主题建议市场研究目标客户研究发现机会项目发展战略结合机会产品表现研究验证机会启动区开发策略经济测算案名建议实现机会研究方法ONE市场研究1城市宏观发展与房地产市场研究2区域发展及房地产市场研究3城市及区域典型项目借鉴及思考1城市宏观发展与房地产市场研究ONE市场研究2009><#990099'>9年一季度实现生产总值465.15亿

2、元，增长10.5%，高出全国4.4个百分点。——经济实力突出2008年西安市城镇居民人均可支配收入15206元，200<#990099'>9年城镇居民人均可支配收入预计增长15%。——消费力旺盛0<#990099'>9年房地产投资75.01亿元，同比增长24.4％，2010年主城区人口规模为524.5<#990099'>9万人，建设用地规模为524平方公里。——房地产高速发展期宏观市场表现1宏观市场整体供求表现地产市场总结ONE市场研究2002-2008房地产价格更是表现为稳定上涨，08年均价稳定在4500元/㎡的水平，销售量为664.8万平米。0<#990099'>9年

3、1-4月商品房销量为283.1万平米同比增长33.8%。预计未来两年西安房地产年度成交量未来依然会维持700~~800万㎡左右的水平。宏观市场表现1宏观市场整体供求表现地产市场总结ONE市场研究截止2008年底，西安市市场商品房存量达到了2000万㎡，而实际可售存量也达到了将近1400万㎡，根据2008年西安市的商品房消化量为664.8万㎡，现有的市场存量需要2年的去化时间，因此未来西安市商品房市场竞争将加剧。供求分析西安市07年~~08年住宅存量宏观市场表现1宏观市场整体供求表现地产市场总结ONE市场研究西安未来三年商品房供应量累计为3553万㎡，而今后两、三年西安市房

4、地产市场需求也不会发生突然井喷的现象，维持在700万㎡左右，三年的总消化量在2100万㎡。年份200<#990099'>9年2010年2011年合计所占比例项目商品住房（万㎡）53277888521<#990099'>9661.81%经济适用住房（万㎡）15511011037510.55%单位职工住房（万㎡）11310<#990099'>910<#990099'>9331<#990099'>9.32%城中村改造安置用房（万㎡）21315715752714.83%棚户区改造安置用房（万㎡）3040401103.10%廉租住房（万㎡）743140.3<#990099'>9%合

5、计（万㎡）105011<#990099'>9813043553100%宏观市场表现1宏观市场整体供求表现地产市场总结ONE市场研究房地产市场处于健康的发展期，价格同时稳步上涨；开发商仍然看好房地产市场，投资热情继续增加；伴随城市扩张，土地放量进一步增加，房地产市场转变为供过于求的竞争格局，此现象在未来几年将加剧；众多外埠知名开发企业进入，开发水平和产品品质越来越高。宏观市场表现1宏观市场整体供求表现地产市场总结ONE市场研究2区域发展及房地产市场研究ONE市场研究北部经济开发区的建设；市政府北迁，市政府新址及城市运动公园的建设；龙首村改造；大明宫遗址公园改造；地铁2号线的

6、建设；尤其是市政府北迁的即将完成和大明宫遗址公园的改造将成为城北发展的强力推动剂。城北市场特点2区域市场城北发展建设大明宫片区市场现状ONE市场研究城北区的吸引力的逐步增强；众多投资者看好，经济发展潜力受到一致认可；城北区第三产业发展的潜力依然很大；城北区人口相对城南成熟区域更加稀少，主要集中在太华路、经开区和龙首村周边。城北市场特点2区域市场城北发展建设大明宫片区市场现状ONE市场研究片区“道北”的概念有所改观，但是现状由于拆迁工作没有全面开展，故整体城市形象变化不大，居民对片区期望有限；大明宫片区正处于西安城市化改造的核心，区域房地产市场发展的资源优势明显；区域房价处

7、于全市低位，有一定的上涨机会和升值潜力；未来一段时间供需比仍然处于合理的范围之内，供需两旺，市场持续健康发展；目前大明宫板块年去化量占城北的10%，不足15万平米；05-08年，大明宫板块住宅单价年平均增长率为13%；08-0<#990099'>9年片区土地供应较少，0<#990099'>9-10年区域竞争有限，2011年后土地供应大幅度提高，竞争加剧，供求关系逐渐失衡；短期内片区竞争项目有限，产品同质化明显。城北市场特点2区域市场城北发展建设大明宫片区市场现状ONE市场研究3城市及区域典型项目借鉴及思考ONE市场研究区域内唯