浅析我国房地产价格刚性的原因和效应

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1、浅析我国房地产价格刚性的原因和效应　　【摘要】房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业，房地产市场的健康发展对于国民经济的稳定和发展具有重要意义。而在当前我国，房地产价格虚高，存在大量泡沫，且房价存在刚性，居高不下，这对我国经济和社会都产生了不好的影响。本文将分析当前我国房地产价格刚性的原因，以及房地产价格刚性对社会经济所产生的效应，可为制定正确合理的政策来平抑房地产价格提出建议，减少制定政策的盲目性，提高政府调控经济的能力。【关键词】房地产；价格刚性一、房地产价格概述（一）房地产价格的组成商品的价格由成本和利润组成，房地产价格的组成也不例外。从成本构成上看，房地产

2、价格包括土地成本、材料和人工成本、资金借贷成本、税费和利润。1.土地成本我国土地归国家所有，企业要使用土地须得向政府支付土地使用出让金，向房屋所有人支付拆迁费用，还要向其他部门支付相关的税费。9土地出让金是房地产价格中所占比例最大的一块，与房价有着显著的正相关关系。但房价与低价的关系究竟如何，尚且没有定论。土地价格的区位因素，即所谓地段也是影响城市房屋价格水平的重要因素。2.房屋建造的材料和人工成本房屋建造之初，房地产商会首先确定其目标群体。不同的市场定位也就意味着设计理念、质量要求、材质选择的差异，其人工成本也会不同。高档住宅的房型设计、质量、结构、周边绿化等就会

3、在房屋建造成本中占据一定比重，影响房屋的价值和使用价值，也影响了房屋的价格。就人工成本而言，高档住宅的房型设计必然优于中低档住宅房屋，其成本高于中低档住宅。且高档住宅一般位于经济发达地区，该地区劳动力成本较高，与其他地区相比，提高了其房地产建造的人工成本。3.资金借贷成本房地产的开发会占用大量的资金，单个的房地产商很难拥有足够的资金，他们一般会向银行、基金等金融机构进行贷款融资，而贷款必然产生利息，再加上寻求贷款来源及交涉谈判所产生的费用，从而构成房地产开发的资金借贷成本。4.税费房地产开发从拍下项目用地到建成出售，需要向政府相关部门缴纳一定的税收和费用，如契税、印

4、花税等，企业获得销售收入后还需缴纳企业所得税。5.利润9利润是指总收入与总成本之差，再减去相应税费，即为净利润。企业经营的目的是为了获得利润，房地产开发企业也不例外。有调查显示，虽然房地产商公开的利润率是8%15%，但其真正利润率却高达20%以上。伴随着物价的上涨，如此之高的利润率必然使得房地产价格一路猛增，且居高不下。（二）价格刚性价格刚性是指在其他条件变动的情况下，价格变动幅度较小或变动十分缓慢的现象，即价格缺乏弹性。许多学者都对价格刚性的概念有一定的研究。不论是垄断大公司操纵价格，还是价格变动滞后于供求变动，价格刚性都是指价格缺乏弹性，一经确定就不易变动。二、

5、房地产价格刚性的原因关于房地产价格刚性的成因，可以从以下几个方面进行解释：（一）土地价格上涨造成的价格刚性我国的基本国情是人口众多，可用耕地面积十分有限。国家坚守18亿亩耕地红线，使得建设用地的扩张十分有限。特别是在一些一线城市，其土地利用程度本就较高，空闲地少，在经济发展和城市化进程的压力下，土地供不应求，价格上涨快。高地价形成房地产开发建设的硬性成本，在房价中占据很大一部分。（二）刚性需求导致价格刚性9房地产市场的需求是指家庭在一定的收入、房地产价格以及其他对住房需求存在影响的因素的作用下，愿意且有能力购买的住房数量。根据消费者购房的目的，可将房地产市场需求分为

6、三类：刚性需求、投资需求和投机需求。其中，刚性需求，是指需求弹性较小的需求，即商品价格的变化对人们对其的需求影响较小。房地产市场的刚性需求主要来源于以下几个方面：1.城镇新增家庭的住房需求现代社会中，青年夫妻在结婚后大多会选择离开父母，组建新的家庭，单独居住。一些地方也有“结婚先买房”的习俗，而目前我国单身适婚人数高达一亿多，从而形成强劲的购房需求。且有调查显示，在一些楼盘，购房人群中，购买婚房的比例竟占到总人群的六成以上。2.城镇新增人口的住房需求城市化进程中，会使一些人从农村户口转为城市户口，获得城镇户籍身份的新增人口的住房需求也不容小觑。3.改善居住条件的住房

7、需求随着我国国民经济的发展，城镇居民的收入水平提高，从而人们换置新房的能力也较以前有所提高。随着收入增加，人们换置新房，改善生活条件的欲望也越来越强烈，从而形成中等收入家庭对住房的改善性需求。（三）房地产市场的寡头垄断造成的价格刚性9我国的房地产开发市场具有明显的寡头垄断特征。根据西方经济学的寡头市场理论，在行业内企业数量较少的情况下，由于企业间销售的商品具有相互可替代性，所以企业就会明显感受到对手企业的行为对本企业业绩的影响，从而企业在制定经营战略时会考虑该战略对对手企业的影响，以达到利润最大化目标。因为房地产开发行业存在巨大的沉淀成本，所以企业间不会打价格战