我国房地产价格偏高原因研究

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1、摘要：本文从分析我国房地产市场的供求失衡出发，将我国房价构成要素进行分解，对我国房地产市场的非均衡与商品房价格偏高的原因进行了理论分析。结果发现：土地成本、税费、超额利润和过高的管理费用(主要指高管薪酬)是推动住房价格走高，造成房地产市场非均衡的主要因素。只有对以上四个方面的因素进行控制，才能降低并稳定房价。　　关键词：房地产市场；非均衡；商品房价格；房价收入比　　中图分类号：F299.233.5　　文献标识码：A　　文章编号：1671—0169(2010)02—0093—05　　　　一、引言　　　　城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的是改善居民居住条件，活跃市场经济，促进经济的持续稳

2、定发展。与快速增长的国民经济和迅速升级的产业结构的要求相比，中国房地产市场发育和发展仍然不太符合市场经济发展的运行规律，呈现出典型的非均衡态势。　　经济的非均衡常常表现为商品的过剩、短缺、过剩与短缺并存和非均衡的刚性。中国的房地产市场出现典型的非均衡状态，价格不灵活或价格过高，市场不完善，交易不活跃，导致房地产企业修建的住房销售不旺，产生许多积压的空房。而需要住房的大多数消费群体由于房价过高而无力支付，没有能力购买住房，住房需求减少，房价太高也会直接影响居民对其他用品的消费，就不可能拉动内需，这样，也使国家无法直接和间接得到税收收入，最终结果是会对国民经济的又好又快发展产生不利影响。政府透

3、支土地收益，房企金融风险加大，普通居民无力购房。高房价已不单纯是一个经济问题，而是政治问题、社会问题。　　房地产业是国民经济的基础性产业。房地产价格的快速上涨或过高，不仅影响了普通民众在改革开放过程中财富水平以及福利水平的变化，更重要的是过高的房地产价格会引发泡沫经济，导致金融风险的发生，关系到国家的宏观经济稳定。正确分析房地产的均衡价格，使商品房价格达到合理水平，对于活跃房地产交易，带动相关产业发展，减缓宏观经济波动，为政府提供制定和实施相应宏观经济政策的决策依据，都具有重要的实践指导作用。房地产企业或房地产行业的稳定，对维护经济稳定、金融稳定和资本市场的稳定具有非常重要的作用。　　　　

4、二、文献回顾　　　　近年来，我国商品房价格高涨，严重偏离了我国居民的消费水平，在社会上引起了极大的争议。与此同时，学术界也对此进行了广泛的研究。胡健颖(2005)、伍德业和刘红(2008)指出：地方政府的土地征购、出让定价和实物地租转嫁等行为不仅诱导房地产开发商不断扩大土地储备规模，增强市场垄断力量，而且提高房地产业的进入壁垒，在一定程度上造成了房地产价格形成机制的扭曲。张海蔚(2009)认为：信贷环境、股市波动、实际利率变化和人民币实际有效汇率等金融因素是决定房地产价格长期趋势的关键因素。杜雪君等(2009)以我国31个省(直辖市、自治区)1998—2006年的面板数据分析了房地产价格、

5、地方公共支出与房地产税负之间的关系。研究结果显示：房价、地方公共支出与房地产税负两两之间存在反馈关系，即房地产税负会对房价产生抑制作用，而地方公共支出对房价有明显的促进作用，两者对房价的影响具有动态差异性。崔光灿(2009)运用面板数据模型对我国1995—2006年31个省市的数据进行分析后发现，房地产价格明显受利率和通胀的影响，而且房地产供给、收入等基础性宏观经济变量在中长期也决定了房地产价格。　　从以上研究可以看出，对于房地产价格及其形成机制，各学者通过不同的角度，运用不同的方法进行分析，同时也得到了许多重要、有指导意义的结论。然而，很少有学者从价格形成的根本机制，即供求关系来探讨房地

6、产价格的形成机制。本文拟从分析我国房地产市场的供求失衡出发，将我国房价构成要素进行分解，从而探讨我国房地产市场的非均衡与商品房价格偏高的原因，并就此提出相关建议。　　　　三、中国房地产市场供求关系的非均衡分析　　　　微观经济理论的供求理论指出，任何商品的均衡价格决定于供给与需求的均衡。竞争性市场中，消费者和企业都是根据价格的变化改变需求量和供给量。因此，商品房价格由房地产市场上的供给与需求决定，商品房需求总量尤为重要的是依赖于商品房的价格。另外，诸如利率、消费者的收入水平变化、预期的改变和其他商品的价格都会对市场环境产生影响，这些都会通过供给与需求的重新调整而达到新的均衡价格水平。　　笔者

7、认为目前中国房地产商品房的供给与需求基本呈现以下状态(如图1所示)。　　由图1可知，当房价从均衡价格P0上升到P1后，有效需求从Q0下降到Q1，而供给量从Q0上升到Q2。由此，便形成了Q2—Q1的供需缺口，房地产市场出现供过于求的非均衡状态。从市场交易状况来看，与商品房的施工面积、竣工面积持续增长相反，2008年全国商品房和商品住宅的销售面积10年来首次出现负增长(汪利娜，2008)，显示商品住宅的供给已经大于需求。