我国房地产价格持续上涨的原因分析

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2、上涨的，远远超出了一般工薪阶层的承受能力，政府的多次宏观调控也未能奏效。本文尝试对中国房地产价格持续10年快速上涨的原因进行探讨。　　―、供求因素　　自1998年开始推行住房改革政策以来，我国逐步取消福利分房，推行住房市场化，房地产价格持续上涨的原因，自然离不开其供求因素。　　(1)供给因素　　房地产开发建设的特点、土地供应的限制，致使房地产供给有限，在住房需求持续增加的背景下，房价上涨。　　1.房地产开发建设的特点，致使房地产供给有限，跟不上同期需求。一个楼盘的开发时间一般需要3?5年，动辄上亿元资金。这就使房地

3、产供给需要较长的时间，供给有限，跟不上同期房地产需求的增长，也成为房价上涨的一个因素。　　2.土地供应的限制，致使房地产供给有限。房地产开发多集中在城镇或城镇周围，要占用大量优良的可耕地，这就往往与中国“18亿亩耕地不动摇”的政策红线相冲突。加上农地的征用与补偿，国有土地的招标拍卖，耗时耗力。　　3.房地产业具有半垄断性质，房地产开发商往往变相减少住房供应，囤积提价。为了维持垄断利益，房地产开发商往往通过捂盘、捂地等手段，变相减少住房供应，加剧了房价上涨。　　(二）需求因素　　1.居住需求　　我国处于城镇化的快速发

4、展期，每年都有大量劳动人口进入城市，这些新进人口都会形成对所在城市的住房需求，并带动对配套服务设施及商住楼的需求，房地产的价格上涨空间大。　　我国保障房制度起步较晚，保障房建设需要相当长的时间，才能逐步发挥影响房地产市场供求的作用，_些不具有购房能力的中低收入者，在市场房租过高的情况下，被迫加入购房大军。　　2004?2011年间，中国房地产价格持续上扬，尤其是自2009年下半年以来，中央政府出台一系列严厉的房地产调控政策，但是收效甚微，反而出现了”越调控、越暴涨”的奇特现象。_些本来不急于改善住房的居民提前购房，

5、出现了房价多年持续上涨形成的”恐慌性购房大军”，甚至出现了_些家庭购房户主为未成年人的现象。这些过于提前、超前的房地产消费行为，变相加大了房地产需求。　　2.投资与投机需求　　除了房地产的居住性消费需求外，中国还存在庞大的对房地产的投资与投机需求，这也助推了房地产价格的上涨。　　由于缺乏多元的投资渠道，大量社会闲余资金涌向房地产业。近10年里，中国房地产的投资性需求不断上升，推动房价上涨，进而再次导致投资需求上升，形成了房价上涨与投资需求上升加速循环的现象。　　同时，投机需求膨胀是推动中国房地产价格持续上涨的直接诱

6、因。2008年全球金融危机后，出口下滑，国内资金缺乏合适的实体经济投资领域，大量转投价格不断上涨的房地产经济。个人储户在存款负利率情况下，也通过较高收益率的银行理财产品流入房地产经济。　　另外，2008年金融危机爆发后，各西方发达国家为了刺激经济，增发货币并长期保持接近零利率的低利率，资金通过各种途径流入了中国的房地产市场。　　二、宏观经济因素　　(一)货币超发的通货膨胀背景，形成房地产价格持续上涨的基础与诱因主要表现在以下几个方面：　　1.土地稀缺下房地产天然的增值性容易吸引资金流入，诱发房地产价格上涨。居住是一

7、个人最基本的生存需求，与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善，也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，人们对房地产价格的上涨历来就存在着乐观的预期。经济发展处于上升时期时，许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，推动了房地产市场交易的火爆。　　2.长期通货膨胀会形成房地产价格上涨趋势。一国经济高增长时期，往往伴随着高通胀。中国这10年经济高速增长，通货膨胀自然是”水涨船高”，加上缺乏有效对抗通胀的市场经济手段，房地产不断升值，吸引愈来愈多的投资人进入房地产市场，更是推高了房地产的价格。而我国市场调控手段

8、目前不很健全，很多时候仍然惯性地选择行政命令手段来调控房地产市场，如限购、限价、限贷等政策，这些行政调控手段在实施过程中往往被扭曲，其效果大打折扣。　　3.金融监管不力，致使宏观调控容易造成过度放贷。金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。充足的资金支持是房地产价格长期持续上涨的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产价格长期上涨。　　200