2008年上半年成都楼市分析(doc 10)

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1、08年上半年成都楼市分析一、成都楼市现在到底如何?  1、供给周期性放大巅峰过后即将陨落  市场供给在2004年后进入新一轮高涨,2008年上半年会是该阶段最后的疯狂,下半年必将回落,2008年前5个月同比上涨47%,前6个月同比仅上涨27%,回落势头迅速;加上6.15房产新政对开发商新开工压力减轻,在目前形势下,很多开发商会延缓或暂停新开发。  2、需求在去年9.27新政后已经提前反应下降  这12年来成都楼市销售面积总体呈递增之势,还没有出现过负增长,然而2008年出现了,降幅同比达到28%。这意味着这一轮房地产市场高峰已过。  3

2、、供求关系逆转  2007年还是供不应求,进入2008年后供求关系迅速转化,供销比达到1.9,供过于求的矛盾明显!  4、房价节节回落,实际新上市商品房房价呈下降趋势  成都房屋销售价格指数逐月回落,其中新建住房小幅下降,二手房价格难以提振。而从市场实际销售价格来看,扣除各种变相降价的优惠,房价基本回到一年前。  结论:  市场供应量持续加大,成交量急剧下滑,供需矛盾显现;  市场观望氛围浓厚,房屋销售价格持续下降。  因此,购房者观望、投资者谨慎理所当然。但是不是市场就将坠落深渊,永无投资机会了呢?当然不是!  二、成都楼市是继续沉沦

3、,还是峰回路转?  1、楼市不会崩盘  因为房地产业对国家保持宏观经济稳定与继续较快增长至关重要。根据相关单位测算,房地产业对全国GDP的综合贡献在20-25%之间(直接贡献在9-10%,还包括间接拉动投资贡献和拉动消费),成都房地产业直接贡献率在20%左右,综合贡献率将达30-40%。  房地产安危涉及国家金融安全,美国次贷危机已经成为中国的前车之鉴,且个别开发商已经喊出“房地产业要死,则银行会先死”的言论,虽然有“绑架”银行之嫌,但银行涉入房地产太深是不争的实事。因此,国家为了维护金融安全也不容房地产崩盘,维稳是当前的共识。  另外

4、,房地产还关系民生和社会稳定,楼市一旦崩盘,很多人会沦为“房奴”,将给社会稳定造成很多不确定性因素,而维持社会稳定从来就是中国的头等大事。  2、国家“维稳”基调确定  国家宏观调控已由“双防”过渡到“一防一保”,不会再出台更加严厉的调控政策,这就说明房地产继续恶化的政策因素没有了,接下来就应该是市场自身来消化危机,转危为安了。  3、“政策松绑”信号已经释放  最近,国家领导人四处调研,从微观角度了解国家经济安全,并为接下来的中央经济工作会议基调提供依据,而种种信号表明宏观调控政策松绑趋势明显,且市场也不断传出“救市”的呼声。  成都

5、市借5.12大地震之机,顺势推出6.15楼市新政,一方面大力鼓励住房消费和投资,购房者在享受开发商的大幅优惠后,还可额外享受政府提供的最高房价3.45%+10万元个税优惠,这对原本有购房打算的消费者而言作用很大,对尚在观望中的购房者而言,只要市场企稳回升也会产生较大的促进作用。另外,更重要的是新政卸载了开发商的政策压力,缓解了开发商的市场压力,有利于缓解,甚至扭转市场供求矛盾,而供求矛盾一旦逆转,市场就将回暖。  4、成都楼市本身比较健康,泡沫成份很少  成都楼市规模在全国位居第四,远高于市场关注度很高的沿海城市,比如深圳、杭州、天津等

6、。而房价却低于这些城市很多,即使在二线城市当中也是偏低的,而成都GDP、人均GDP和可支配收入与这些城市相比也没有房价那么大,甚至比有些二线城市还高。故成都楼市泡沫成份很少,故无崩盘之虞。  三、成都楼市投资机会是否到来?  1、成都楼市即将进入底部区域,中长线投资机会显现  房地产市场发展周期告诉我们:市场投资宜抄底部,而不是抄底点,房价也不可能再回到10年前,下降主要是相对指数,而不是价格绝对值。成都房地产市场以满足底部区域特征:需求下降、开工量从下半年开始必然减少、房价增幅下滑和下降、政策转向。故此,预计2008年底到2009年年

7、初成都楼市将见底。  成都楼市现在价格已趋合理  过去房地产市场定价都是采用随行就市的市场比较法,因为得出的价格会远远高于成本,如今我们再用成本法来分析目前成都楼市价格是否合理。  房产价格=土地成本+建安成本+利润  现阶段成都各区域在售楼盘的建安成本大都集中在2500—3500元/平米左右,一般楼盘建安成本在2500元/㎡左右,高品质楼盘建安成本在3000元/㎡左右,下面我们选取成都各区域典型楼盘来看:  可见,现阶段成都市房产销售价格下降空间有限,已回归至合理水平,利润空间基本压缩至10-20%之间,部分特价房已接近成本价,是投资

8、房产的绝好时机。  成都楼市未来1-3年房价走势很难低于在售房价  在此,我们以2007年以来主城区成交土地楼面地价分析,结果预示着成都房价今后1-3年走势如下:  今后1-3年房价预测  可见,今后1-3

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