房地产产业债专题研究：地产企业杠杆怎么看？

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1、固定收益

2、固定收益专题地产企业杠杆怎么看？证券研究报告2017年11月10日作者房地产产业债专题研究孙彬彬分析师SAC执业证书编号：S1110516090003sunbinbin@tfzq.com在实体行业中，房地产行业还兼具金融属性，对杠杆的依赖性强。高志刚分析师2017年半年度房企资产负债率78.32%，房企高杠杆经营下带来了负债率的SAC执业证书编号：S1110516100007gaozhigang@tfzq.com失控，无法支撑企业规模的迅速扩张，最终导致现金流断裂，这是以前房苏雯联系人suwen@tfzq

3、.com企破产案例给我们重要的启示。近期报告房地产经营特殊性：预售制度导致房企预收账款较多；小股操盘模式、非1《固定收益：近“2”的CPI需关注，标融资等融资模式隐藏企业真实负债水平。赶顶的PPI莫担忧-10月通胀数据点评》考虑到房企特殊的经营情况，传统资产负债率并不适合评估房企真实的负2017-11-09债状况，更多的是使用扣除预收账款的资产负债率和净负债率来衡量房企2《固定收益：银行增配，交易机构整真实的负债压力。体减持-2017年10月中债登和上清所托管数据点评》2017-11-09民间借贷利率高，风险大，某

4、些房企融资创新方式使得公司真实负债水平3《固定收益：内需回落但仍强，外需失真，造成部分公司的风险暴露会非常滞后于财务报表的体现。房企通过走弱且分化-进出口数据点评》创新的融资方式降低账面资产负债率，在分析时需要重新确定合并范围和2017-11-08列报属性以提高指标准确度。在现有调控环境下，企业如何保证流动性安全、资金链不断裂至关重要。负债率高、债务结构不合理、融资渠道有限、表外高融资成本负债较多的企业需要重点关注。风险提示：行业政策调控超预期，信用风险请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1固定收益

5、固定收益专题

6、内容目录1.房企高杠杆运营............................................................................................................................32.房企杠杆如何看？................................................................................................................

7、........32.1.房企经营特殊性...............................................................................................................................42.1.1.预售制度......................................................................................................

8、..........................42.1.2.项目合作开发.......................................................................................................................52.1.3.多元化融资渠道........................................................................................

9、...........................62.2.房企杠杆衡量...................................................................................................................................92.2.1.杠杆率指标...............................................................................

10、...........................................102.2.2.杠杆率细节衡量.................................................................................................................103.房企杠杆水