房地产产业债专题研究：房企年报有那些值得关注的信息

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1、请务必阅读正文之后的信息披露和免责申内容目录1.地产行业发展，房企如何看？31.1.房企怎么看行业未来发展和政策走向？31.2.地产主业，做大还是减速？如何布局？61.3.多元化策略如何布局？81.4.负债管理做了哪些调整？112.房企年报数据再验证133.小结16图表目录图1：房企18年销售额和销售面积同比（）13图2：不同梯队销售集中度变化（）13图3：样本发债房企营业收入变化（亿元，）13图4：样本发债房企归属于母公司股东净利润变化（亿元，）13图5：蓝光发展2018年年度收入结构（）14图6：

2、新湖中宝2018年年度收入结构（）14图7：样本发债房企经营现金流净额（亿元）14图8：样本发债房企投资现金流净额（亿元）14图9：发债房企债券融资变化情况（亿元）15图10：发债房企债券融资利率变化情况（）15图11：样本发债房企筹资现金流净额（亿元，）15图12：样本发债房企自由现金流（亿元）15图13：2014-2018年部分房企综合融资成本变化（）15图14：2018年部分房企综合融资成本（）15图15：样本发债房企剔除预收款项后的资产负债率变化（）16图16：样本发债房企净负债率变化（）16

3、表1：行业政策和未来发展趋势判断3表2：地产主业的坚守还是减速6表3：房企多元化业务拓展9表4：去杠杆和负债的表述111.地产行业发展，房企如何看？2018年上半年，受到地产市场调控和金融严监管的影响，房地产行业发展面临挑战，行业集中度不断提升，部分房企发行的债券在18年也陆续出现违约。但是自2018年7月下旬以来，各类“宽信用”政策和会议表态密集出台，房企外部融资环境有所好转，因城施策政策也给予部分城市的房地产市场带来新机会。房企主要收入来源于房地产项目销售，受宏观经济发展周期和政策调控等因素影响大

4、，公司能否针对行业的周期转换及时采取有效的经营策略，针对宏观经济和行业调控相应调整公司的经营策略和投资行为，将在相当程度上影响公司的长期发展。见微知著，我们从房地产企业个体微观视角出发，通过地产企业年报梳理，观察房企对于后市的看法？对于地产主业发展是坚持做大还是选择减速？房企都选择布局了哪些多元化战略方向？负债管理进行了怎样的调整？1.1.房企怎么看行业未来发展和政策走向？从2018年到2019年，房地产市场面临复杂变化的形势。一方面，因城施策政策下，部分城市调控开始有所放松，而部分城市调控仍未有放松

5、之势；另一方面，从前期融资难融资贵，到目前外部融资环境有所改善，但是进入房地产行业的资金仍有所约束。外部环境依然复杂，房地产行业未来的走势仍备受关注。那么对于未来，身处于行业之中的各个房企又怎么看待房地产行业的政策走向和未来的发展趋势？在行业未来发展方面，房地产企业大多认为行业发展增速将趋缓，城市之间保持分化，规模化和专业化将加大经营难度。同时，随着新型城镇化、城市更新、特色小镇等战略的推进，改善类置业需求还将继续增长。2019年各梯队房企的行业集中度将进一步提升也是多家房企的主流观点。政策方面，房地

6、产调控作为防风险的重要组成部分，房企大多认为行业调控短期内难言放松，而2019年房地产行业政策预计将以稳为主，同时政策上更加强调因城施策、理性施策，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。表1：行业政策和未来发展趋势判断名称行业政策和未来发展趋势判断在房地产政策方面，中国政府将继续实施分类调控，促进房地产市场平稳健康发展，坚持住房的居住属性而非投机目的，强化地方政府主体责任，加快建立和完善促进行业平稳健康发展的长效机制，建立多主体供应、多渠道恒大地产保障、租购并举的住房制度，以市场为主满足多层次

7、需求，以政府为主提供基本保障。预期将继续执行各项调控措施，保持房地产市场的连续性和稳定性，防范化解市场风险。金地集团展望2019年，中国经济稳中有变，变中有忧。中美贸易争端短时间缓和，但长期走向不明确，将进一步影响未来经济形势走向。当前国内经济动能减弱，未来发展的不确定性增加。宏观政策方面，防风险仍旧是三大攻坚战之首，“去杠杆”和“严监管”仍为政策的主基调。房地产调控作为防范金融风险的重要组成部分，行业调控政请务必阅读正文之后的信息披露和免责申预计在2019年，一方面国家将继续实行差别化调控政策，加

8、快建立健全长效机制以促进房地产市场平稳健康发碧桂园展；与此同时房地产行业的竞争将更趋激烈，行业集成加强，市场将进一步分化。另一方面，中国的城镇化进程远没有结束，广大县镇居民改善居住环境镇居民的需求仍将持续，广大城镇市场大有可为。策难言放松，行业市场增长短期压力增大。长期来看，房地产作为城市发展的重要载体之一，承载居住、商务、学习、消费等多元需求，拥有种类庞大的服保利地产务消费场景。房地产企业通过发挥整合资源优势，从过往单一的房地产开发，向社区消费、生活服