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1、我国房价治理的利益集团分析一、我国房地产业进入房价治理时期近几年来,为了抑制过快上涨的房价,缓解由于房价问题所带来的严重社会矛盾,中央政府出台了许多房地产调控政策,开始了房价治理的艰难调控。然而,纵观整个房价治理发展的路径趋势,连续的政策调控虽然取得了一定的成效,但持续高歌猛进的房价依然彰显出房价调控的软弱。2003年至2006年，近四年时间里国家共颁布了五个“国”字号的房地产调控文件。2007年,国家又出台了很多宏观调控政策,最明显的是金融方面的连续四次提高存贷款利率、取消15%的利息税、提高第二套
2、房的首付比例;税收方面的土地增值税开始清算、讨论物业税的征收、增加二手房的个人所得税;土地方面的土地分小宗出让、严厉查处闲置土地;政策方面的90/70方针、整顿市场秩序打击捂盘惜售等哄抬房价的行为。伴随系列政策的出台,房价治理的力度也在不断加大,标志着我国房地产业进入了房价治理的制度变迁时期。二、房价治理场域中的利益集团界定利益是永恒的问题。房价治理实质上是一个利益重新分配和调整的过程,是有着利益冲突的相关利益集团相互博弈达成新的利益均衡的过程。涉及大量的行为主体及主体行为,对房价治理过程中的不同利益
3、主体进行清晰的界定,是分析房价治理问题的前提。在我国,从利益集团的产生基础看,多元政治与市场经济是利益集团存在的两大支点。通过30多年来的改革开放和社会主义市场经济体制的建立及运行,中国社会正从同质的单一性社会向异质的多样性社会转型。在社会转型过程中,整个社会利益结构发生了分化与重组,原有的社会利益格局被打破,新的利益群体和利益阶层逐步形成。利益集团的存在已是一个不争的事实。利益集团是一个不明确的概念,它是与经济利益目的相联系的一种社会组织。利益集团指这样一些人,他们彼此认同,有着共同或基本一致的社会
4、、经济、政治利益的目的。因此他们往往有着共同的主张和愿望,使自己的利益得以维持或扩张。”较为狭义的利益集团定义则认为利益集团应该具有以下三个特征:有共同的利益和目标;有完备的组织集团;有施加压力的行动和能力。从这些特征看,某些具有相似的经济状况和共同利益诉求的社会群体并不必然会组织起来结成利益集团。地方政府是独立的利益主体,虽然具有特定的利益基础和利益诉求。但是,由于地方政府不能合法地、公开地追求自身利益,并且地方政府始终要承担对公众负责的义务,因此,地方政府并不属于“利益集团”的范畴。”由此可见,学
5、界对利益集团的范围及其划分尚存在一些争议。笔者认为利益集团的合理划分主要应该根据不同利益产域中的行为主体及其表现形式来确定。目前我国房地产市场中存在着诸多的利益群体,从它们的社会存在形态及其行为边界来看,可以把它们划分为中央政府、地方政府、房地产商以及普通市民四个主要的利益集团。它们带着各自的利益要求进入多方构建的政策博弈机制中,房价治理正是这几个主要利益集团根据各自的利益得失,主导或异化、抵制或促成相关政策制度变迁以求重新达到利益均衡的一个动态过程。三、房价市场中的利益集团角色分析“如果说制度是游戏
6、规则,那么利益集团是玩家”。在我国当前的房价治理改革中,上文所涉及的四个主要的相关利益集团存在着重大的利益差异,它们都力图追求本集团的利益最大化。在这项制度变迁中的利益和目标的冲突,导致了他们对治理采取不同的态度和行动策略,从而对房价治理制度变迁产生了不同程度的积极或消极影响。房价治理制度变迁是一个渐进的动态的过程,不同阶段的治理成效取决于各相关利益集团之间的博弈。这种动态的渐进过程在宏观层面上表现出中央政府主导的强制性制度变迁与地方政府异化房价治理路径的特征,在微观上表现为房地产商的抵制改革与普通市
7、民期待治理的矛盾,这种多元的利益角色主体及其行动的交织博弈,演化成当前的房价治理路径。(一)中央政府主导房价治理进程当前我国的房价治理制度变迁应以代表国家的中央政府为逻辑起点。我国从1998年开始实行的房改新政策本意就是要解决市场主体的包袱,加强各市场主体在市场竞争中的活力,由此而取消了计划经济时代由单位和企业负责房产资源分配的福利分房制度。然而,在市场主体分化和竞争逐利的规律牵引下,短短几年时间房地产业的资源分化格局已经达到惊人的地步。一方面是房地产业的持续过热发展以及房价不断飙升所带来的房产资源配
8、置严重失衡。一方面是整体经济对房地产业不断加强的依赖性。面对着目前房地产的过热与失控,中央政府心情复杂。首先,房价疯涨,使得广大普通市民怨声载道,长此下去必然会影响社会稳定,与建设和谐社会的目标背道而驰。在房价治理中,相对于地方政府而言,中央政府受到了更多的、来自于广大民众的压力。广大普通市民对当前房地产业的不满显然会影响到中央政策的制定。其次,中央政府还承担了地方政府的自利与房地厂商合谋所引发的利益冲突后果。房价过高引起的民众不满,金融风险增大、国土资
