房价高企的根源与治理建议

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1、房价高企的根源与治理建议【摘要】房价过快持续上涨的根源及解决对策是实务界和理论界研究的重要课题。本文开创性地从经济因素、社会因素和科技因素等角度全方位地探讨了高房价的根源，并据此提出了加大保障性住房建设力度、改革完善招拍挂政策、不断拓宽投资渠道、有效抑制热钱流入、逐渐改变产权观念、大力推进住宅产业化进程等治理高房价的具体建议。　　【关键词】房价高企；根源；治理建议　　　　近年来，稳定房价始终是我国房地产调控的主要目标之一。自2009年12月开始的最近一轮房地产调控，更是将房价作为调控的核心，期间于2011年1月出台的“国八条”，甚至将房价

2、调控目标作为了地方政府年终考核的指标。然而，与房地产调控的目标相背离，多年来，我国房地产市场整体而言还是“涨”字当头，部分城市的房价明显偏高，泡沫越吹越大已是不争的事实。　　因此，如何能够对症下药，有效地遏制房价过快上涨，已经成为实务界和理论界亟待研究解决的一个现实问题。本文旨在从经济、社会、科技等角度全面地分析房价泡沫产生的深层次原因，并据此提出相应的治理建议。　　1房价高企的根源探究　　1.1经济原因　　1.1.1成本因素　　房屋作为一种商品，其价格的高低主要取决于成本。一旦成本上升，房价自然很难停滞不前。目前，房地产开发商房建房的显

3、性成本主要包括土地取得成本和房屋建筑成本。其中，土地取得成本与土地出让制度直接相连，房屋建筑成本则与钢铁、水泥等建筑材料的价格和建筑工人的工资挂钩。现实中，一方面，我国现行的“唯价出让”的招拍挂政策往往推高了开发商的土地取得成本；另一方面，建筑材料价格和工人工资的上涨又增加了房屋建筑成本，两种因素叠加，房价也就具备了基本的上涨支撑。　　1.1.2供求因素　　房价的高低在受成本因素影响的同时，与供求关系也极为密切。就我国房地产市场的供求状况而言，一方面，我国国土面积虽列世界第三位，但可以用于住房建设并适合居住的土地并不多，加之又有18亿亩耕

4、地“红线”的现实硬约束，因此住宅用地供应长期处在紧张状态。另一方面，房地产市场上的住房需求很旺盛，无论是刚性需求还是投资性需求都较强烈。所谓刚性需求是指居民的真实居住需求，在我国，这一部分需求对应的居民数量极大并且在不断增加。首先，我国人口众多，对于房屋的需求本就旺盛，近年来“三口之家”逐渐替代了“四世同堂”，加大了住房需求；其次，随着城镇化进程的推进，农村人口涌入城市寻求发展并安家落户的趋势愈加明显，庞大的外来人口无疑加重了城市住房的负担。相对于将住房用于自住的刚性需求，在房地产市场上，还有以赚取房屋升值收益为目的的投资性需求。新世纪以

5、来，国民经济迅猛增长，企业财富不断积累，人民生活日益改善，收入渐丰的同时，微观主体对投资也提出了更多的要求。然而面对成倍增长的投资需求，我国目前提供给民营企业和大众的投资渠道却十分有限，利润丰厚行业存在进入壁垒、股票投资风险较高，外汇、期货等投资又不适宜专业知识有限的普通投资者并参与。在这种情况下，越来越多的投资者自然青睐于能够保值增值的房地产投资。于是，在供给较为有限而需求又十分旺盛的市场环境中，房价便开始插翅飞涨。　　1.1.3流动性因素　　一方面，近年来，我国的货币政策总体而言相对宽松，社会上的流动性一直较为充裕；另一方面，随着我国

6、经济发展的长期向好，对国际资本的吸引力越来越强，大量热钱亦不断涌入我国境内。两种的资金交织往复，遂使得流动性过剩渐成常态，进而在一定程度上推动了房价的攀升。　　1.2社会原因　　受“居者有其屋”传统观念的影响，国人的买房情结始终浓重。即使在房价高的离谱的当下，为了买套属于自己产权的房屋而省吃俭用，过度负债的住房消费现象在我们身边亦比比皆是。事实上，尽管“居者有其屋”与是否拥有房屋产权并无绝对联系，但是，在绝大部分国人的观念中，二者其实就是应该甚至必须划等号的。正是这种将“居者有其屋”概念钻牛角尖地理解为一定要拥有产权的根深蒂固思想，为房价

7、的高高在上提供了支撑。　　1.3科技原因　　目前，我国建筑行业的整体科技水平还较为落后。在科技理念淡薄、科研投入经费不足、科技人员数量短缺等因素制约下，住宅生产方式基本还处在秦砖汉瓦式的手工作业状态，远未达到产业化的目标。不仅建筑材料使用率普遍偏低、浪费严重；而且人工效率普遍不高、建设周期较长。毋庸置疑，正是由于缺少科技理念和先进技术，科技进步贡献率偏低，导致我国房地产建设过于粗放，住宅生产过程中依靠工业化方式生产可以压缩的隐性成本难以被真正压缩，高速度、低成本的住宅建设目标因此难以真正实现，房价亦由此居高不下。　　2治理高房价的对策建议

8、　　2.1加大保障性住房建设力度　　纵观世界各国的住宅供给市场，市场供给与政府供给相结合的双轨制已经被公认为成熟有效的住房供给模式。即便是在市场经济高度发达的欧美诸国，政府也均投入巨资建设保障