小产权房的制度根源及治理方略

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1、小产权房的制度根源及治理方略摘要城市房地产价格居高不下、土地政策及企业和村民建设住宅经依法批准使用鳏本集体经济组织农民集体所舱有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设嘻经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”其第6濂2条规定：“农村村民出卖瘌、出租住房后，再申请宅基┧地的，不予批准。”根镤据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设悚用地上，农民可以自行经营葳，而且农民自建的住房也是跆可以进行交易的。国土资源部的一位副总督察曾特谕别指出：“建设使用农村集冢体土地，法律规定只有四种著情况：一是农民的宅基地；傅二是农村公共设施的用地；诱三是农村兴办的村办企业或蚨者联营企业

2、：四是根据担保法，使用农村集体用地抵押郧权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允惫许的。”从另外一个方面来矽解读，这就意味着在这四种楝情况下建小产权房，就不涉腽及所谓的“违法”问题。这迦里还有一个核心，就是只要揶不是占用耕地，办好相关小蓉产权房建设用地的手续，就常不应该存在什么大的原则问棹题。9/9正是因为政策法律暾规定中存在很多模糊不清的地方，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球拳的空间，才导致了各地小产拐权房建设的泛滥。胸(三)农地制度安排中的不⒍合理因素导致了农民在土地に增值的利益分配格局中没能攵得到合理的价值补偿。跎农村集体建设用地和城市建围设用地产权地位的不

3、平等表坞现在：城市国有建设用地有泼正式的土地使用权拍卖市场呢，实行市场定价，而农村集熊体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成“同地垤不同价”；城市建设用地使疬用主体有使用权证，可以抵梆押到银行等融资机构进行再犒融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不叫能进行上述的抵押和融资行妣为，不具有资产功能。Lo簦CalHost同时国家对访农村集体建设用地的用途还埭进行了严格的规定，一旦转侧变用途还需要经过国家相关ス部门的审批和征收。这直接鄱导致了农民在土地快速增值挟的过程中没有得到合理的利益补偿。根据国研中心课题咎组的调查，在目前“合法的脾”房地产开发过程

4、中，土地标增值部分的收益分配，只有君9/920％～30％留在乡以下么，其中，农民的补偿款仅占乍5％～10％；地方政府拿帙走土地增值的20％～30％；开发商则拿走土地增值雇收益的大头。占40％～5貌0％。而小产权房则是肩农民集体直接自发在其集体殿所有的集体建设用地和宅基笺地上建设的房产，不需要缴首纳类似开发商为获取土地交芑给政府的土地使用权出让金辊(其中包括由政府出面征收少农民集体土地支付的征地费д用)；此外，由村集体牵头囫开发，也省去了开发商；而悼建筑商就是当地农民。如此辉一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市谮政建设费用。另外工程设计定建设的投入、配套开发建设克费用(如学校

5、)、应缴纳的牧税款、营销费用等房地产商ぼ的成本费用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正」的商品房成本能低过1／3歉。这也是小产权房市场价格噶低廉的决定性因素。而在这外一开发过程中，农民集体通虺过出售小产权房获得的收益纡远远高于政府征收土地的补偿金额。三、若干建议道对于那些违法违规占用Ω农地开发建设的小产权房项葫目要坚决地予以取缔。要加趴强农村集体所有土地的审批芰力度，对以租代征等违规使肿用土地的现象要坚决予以制塔9/9止。但是对于那些在农村集伽体建设用地和宅基地上建设的小产权房，在政策上则要加以区分，要尽量利用经济限手段、用科学发展的长远眼光来提出对策，解决问题。召(一)从短期

6、看，烙政策要承认现实，平衡各方煲利益。从短期来看要承副认事实。有些小产权房是村致集体之间通过整合集体所有だ的建设用地和宅基地，然后立再在整合之后的集体土地上癜建设的。这事实上是对集体化土地有效入市流转的一种尝廷试。这类小产权房不仅解决馒了城市居民住房难的问题，榜也实现了农民增收，在一定И程度上缓解了民生问题。因利此，在短期政策层面我们建禺议：1小产权房在很多萧城市大量存在，很多城市居民都已经购买了这类房产，酊这也证明了小产权房的确是碧存在一定的供求市场的。因此，除非严重影响国家和城筝市的统一规划，对于那些合理合规合法建设的小产权房，在补办相关手续、补交相嵋关费用之后应当给予相应的

7、正式产权，或者政府通过收叙购等方式将这些小产权房转桠变为经济适用房或回迁房。周9/9为了防止不纳入规划建设房洗屋现象的进一步蔓延，对于苤正在建设和新建的小产权房垤则要抓紧纳入城市统一规划谣当中。经过合理的审批程序狰予以确认或者制止。不能因绎噎废食。2现在国家颁谀布的各项政策，都是全国一脆刀切的行政命令，而对于集留体建设用地上建设的这种小产权房，如果能够形成市场便交易和合理价格就应该努力练运用经济手段进行调控，而毓不是单