沈阳青建明清册项目定位.ppt

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1、沈阳青建•明清册旅居区项目整体定位与发展战略报告终稿及专题研究谨呈：沈阳青建博海置业有限公司9/18/20211项目背景----开发商。。。。青岛建设沈阳青建博海置业有限公司子公司子公司。。。。沈阳青建博海投资公司2项目背景----开发商青岛建设刚刚改制，主要从事建筑行业，07年营业额100个亿，排名国内前列以前开发项目主要集中于青岛、济南、潍坊，开发经验少，以前项目都没有太大的市场影响力沈阳的首个项目，没有市场品牌青建博海投资07年6月份成立，专门为本项目成立青建博海置业项目委托方，两个投资方1、温：

2、公司的小小股东2、青建：公司大大股东（黄总）3项目背景----对接人温总青建博海置业最高负责人，在沈阳关系范围极广，但乏房地产开发经验，但对项目有深入思考，关注的是报告有没有解决所关心的问题有中式情节，做这个项目要完成自己的一个理想（中式名盘）黄总青建的代言人、项目的直接对接人，做建筑出身，从没有过运作房地产开发项目的经验，刚刚从青岛调往沈阳，工作压力大学习欲望强（世联的各种刊物、沈阳做过的项目…），严格按照合同条款要求报告4项目背景----其他拿地之前曾考察过很多地块，觉得棋盘山土地价格已太高，利润空间

3、小确定本地块的取地意向已经很久，但不久前才把土地真正拿下，主要觉得地块条件非常好，非常适合做一个中式项目中式几年来已经大量考察了全国范围内的各种中式项目，对芙蓉古城等成功项目不止一次进行考察聘请了相关专家，大量考察了江南园林、徽式建筑等传统建筑，并对此有深入研究资金项目开发时青岛有两个项目正在销售，将有比较稳定的现金流保障但开发经验不足，担心过大的开发风险，启动阶段不想有太大量的资金投入开发商的一切思维都围绕着中式对中式的了解远比我们深入行为谨慎5项目服务的关键词有效服务市场系统区分围绕市场展开思路，给开

4、发商一个新的视角形成点和面的差异感围绕项目核心竞争力和市场发展的系统的开发策略的安排梳理开发商思路（并不是对其原来思考的否定，而是系统化和全面化），同时融入我们的思维理念区分开发商的核心需求和附带需求，围绕核心需求做足文章，附带需求适当满足6报告思维导图2开发背景研究1项目本体条件及开发目标536城市定位及经济发展特征城市及区域发展规划分析房地产整体市场分析项目核心价值定位领袖客户定位项目打造计划低密度市场分析项目整体开发策略项目核心竞争力打造4核心问题界定与案例分析7规划布局与分期开发建议7本体条件与开

5、发目标8项目位于沈阳市南部苏家屯旅游经济区白清寨乡，距离五里河约30公里，桃仙机场约20公里，属城市远郊区白清寨风景区是苏家屯区东部已规划面积最大的旅游区。风景区山峦起伏，连绵逶迤，森林覆盖率在90%以上，风景区总面积77.3平方公里。区域内雪上训练基地有比较好的基础与市场认知。项目位于风景区中部的后小峪村，这个村三面环山，植被覆盖率极高，且有一条山溪从村子穿过，开发价值较高。30KM20KM桃仙机场苏家屯苏家屯旅游经济区绕城高速9项目地块交通便利，通过沈丹、十大、304等多条交通干道与外界相连，到达沈阳

6、、抚顺、本溪、辽阳的车程都在30分钟以内本案距离沈阳市区不足30公里，在四处人口百万的地级城市的中心地带，每个城市到达的车程在30分钟之内，非常符合国际上别墅即“第二居所”的地理要求。通过沈丹高速可以直接到达沈阳，十分便捷通过十大线向西，然后转沈大高速向南，可以很方便到达辽阳市。十大线向北能直达抚顺市。十大线沈丹高速沈大高速绕城快速路沈抚高速10项目总占地约2000亩，其中租赁黑松林约1200亩，开发用地约750亩，政府要求整体容积率不低于0.5，旅游用地占比最低22%，南侧滑雪场必须开发项目总占地租赁黑

7、松林开发用地旅游用地占比整体容积率2000亩1200亩750亩≥22%住宅≥0.5旅游用地无限制1200亩黑松林开发用地750亩11项目地块以山峦和谷地为主，地形地貌丰富，局部植被茂盛，空气良好，内部有天然水系，通达性与私密性兼备1200亩黑松林开发用地750亩项目西侧边界北侧滑雪场松林南侧山谷及松林南边界公路东侧山谷12地块所属的苏家屯东部区域目前无房地产项目开发，属陌生区域，距离城市配套区较远项目距离最近的机场南部别墅区约15公里，周边尚无房地产开发项目，认知陌生；北侧的体育学院滑雪场是项目周边现存唯

8、一的成熟配套，白清寨内虽有一定配套但档次低、品质差，难以满足项目需求。机场南别墅区沈阳体育学院滑雪场是沈阳唯一、我国少有的几个可以承办国际大型滑雪比赛的场地之一，在沈阳全市范围内具有一定的影响力，为项目区域带来了一定的区域认知。体育学院滑雪场13地块解析小结----1:交通条件便利有多条交通干道与外界相连，达到沈阳、抚顺、本溪、辽阳的车程都在30分钟以内优势劣势2:良好的自然资源地形地貌丰富，植被覆盖率高，且有内部水系，通达性