中建·华府项目征收、前期定位、规划设计经.ppt

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1、中建·华府项目征收、前期定位、规划设计经验分享广东中建地产有限公司2012/5/27项目介绍前期定位规划设计阶段性工作总结第一部分项目介绍一、项目介绍1.地块情况位置：位于贵阳市云岩区至乌当区的结合部，紧邻云岩区政府，同时是连接金阳新区、乌当区和中心城区的枢纽。2011年1月26日摘牌，2011年3月25日签订《国有土地使用权出让合同》A/B地块：东临云岩区政府办公大楼西临鹿冲关路南临新添大道北侧规划建设的中、小学校D/E/F地块：分东、西、北临未开发的城中村1.地块情况A：16202B：34988D：13417E：13447F：27079

2、一、项目介绍2.规划方案总规方案于2012年3月23日通过市规委审批总建筑面积90.41万M2由22栋高层住宅，1栋写字楼组成经济技术指标建设用地面积105133㎡容积率6.69建筑密度32.88%总建筑面积904076.08㎡计容积率面积703329.93㎡住宅571001.76㎡安置：261446.41㎡可售：309555.19㎡商业37557.82㎡安置：11000㎡可售：26557.82㎡办公78639.8㎡可售：78639.8㎡公建配套16130㎡不计容积率面积200746㎡地下车库190206㎡架空层10539㎡车位5105一、

3、项目介绍3.拆迁情况拆迁方式：政府主导,我方配合拆迁主体：贵阳市云岩区政府四局专门成立拆迁组负责拆迁工作一、项目介绍3.拆迁情况---工作回顾摸查摸底---2010年12月：待拆迁户数有2141户，面积20.69万㎡2011年6月：待拆迁户数2568，面积24.4万㎡价值评估---2010年12月：拆迁补偿费8.39亿元2011年6月：摇号选定三家评估公司2011年12月：评估房屋总价值12.5亿，评估房屋单价如右表：产权人物业类型评估均价（元/M2）中建四局内部职工住宅5510商铺15326办公20462农房住宅3846外部居民住宅862

4、9商铺40545安置补偿方案---2011年8月31：公示完成安置方式：货币补偿、产权调换一、项目介绍3.拆迁情况---工作回顾签约完成情况---2011年10月15：正式进户签约至2012年5月27日：累计签约1787户，签约比例70%已签约户数（单位：户）已签约面积（单位：M2）总户数货币补偿产权调换总面积货币补偿产权调换1787786100115887672742.0486134.33一、项目介绍3.拆迁情况拆迁量增大、评估总价增高拆迁成本增大市场走低、货币补偿比例增加前期资金压力加大、回迁房源有剩余协调“时间、成本、市场”三方面关系

5、！一、项目介绍第二部分前期定位二、前期定位1.项目条件旧改项目，回迁量大还迁单户面积多为中小户型，只有提高容积率才能充分体现项目投资价值R=6.69R=3.5一般是以居家住宅为主的项目容积率上限，R=6.69时必然出现大体量商业、写字楼、公寓等物业形态，但居住功能仍然是主体D地块受城市规划限制用地面积小，容积率R=0.62，只能做低密度的公建配套，并导致其他地块压力过大拆迁量大，土地成本高，启动资金和投入要求量大，回现及回迁要求要快必然导致该项目尽快启动住宅产品限制条件机会条件拆迁成本增加，资金成本增大及住宅市场调控的效果显现，带来住宅产品

6、市场竞争压力加大，获利预期降低主城区呈大盘引领下多组团格局发展；区域商业和人居急需改善和补充；周边大规划住宅项目的开发带动人气的聚集，商业氛围自成一体。2.第一次项目前期定位市场定位：贵阳主城区70万M2，精英阶层都市专属区形象定位：都市品质居住区地块价值分析二、前期定位住宅：以90～125M2的首改户型为主，以首置、再改类产品为辅B地块定位中高档住宅产品，设置中偏大户型为主，小户型为辅的户型比例格局，满足支付能力较强的首改型客户和再改型客户的需求；E地块定位为中档住宅产品，设置中小型户型为主的比例格局，满足投资客群和首置类客群的市场需求；

7、A、F地块满足回迁为主的居住户型。商业：以满足区域内消费为主，主要经营业态为餐饮、休闲以及区域生活配套最大化沿街面布局，避免内街内铺；设计楼层不超过二层，避免经营高楼层人流难以引导的难题；合理的开间与进深比例，利于经营和销售。写字楼：体量控制在4.2万M2左右，其中：甲级写字楼2.2万M2，四星级酒店2万M22.第一次项目前期定位二、前期定位分期开发规划：2.第一次项目前期定位二、前期定位3.市场调查住宅市场：首置、首改类产品近期受到市场认可成交量的的增加主要是超大盘（花果园、未来方舟等）项目低价销售带来刚性需求放量价格任然是住宅市场的主导

8、因素二、前期定位商业市场：商业产品市场成交量上升；以小面积，低总价产品为主，大盘和区域成熟地段销售较好，非成熟区域更多依赖招商和区域规划来吸引人气；商业投资产品随对住宅的调控影响