房地产估价(第7章)假设开发法.ppt

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1、《房地产估价》《房地产估价》01比较法收益法成本法假设开发法目录绪论第1章房地产价格第2章房地产估价的原则与程序第3章长期趋势法土地价格评估和地价分摊房地产估价报告第4章第5章第6章第7章第8章第9章第10章第7章假设开发法7.1假设开发法概述7.2假设开发法的计算公式及分析法7.3假设开发法估价的操作步骤7.4假设开发法总结及案例分析7.1假设开发法概述7.1.1假设开发法的概念假设开发法（hypotheticaldevelopmentmethod）也称为剩余法（residualmethod），是求得估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润，将开发

2、完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值的方法。7.1.2假设开发法的理论依据假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。7.1.3假设开发法适用的估价对象及条件1.假设开发法适用的估价对象假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的

3、方法测算的房地产，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新开发、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。2.假设开发法估价需要具备的条件在使用该方法估价中需要具备的条件有：①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。3.假设开发法的其他用途假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项

4、目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：（1）测算待开发房地产的最高价格。（2）测算房地产开发项目的预期利润。（3）测算房地产开发中可能出现的最高费用。7.2假设开发法的计算公式及分析法7.2.1假设开发法的基本公式假设开发法基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润其中：后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续投资利息+后续销售费用+后续开发利润7.2.2假设开发法的具体公式1.按待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况细化的具体公式假设开发法估价的情形主要有以下7种

5、：(1)适用于在生地上进行房屋建设的公式（求生地价值）。生地价值=开发完成后的价值-取得生地的税费-由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润(2)适用于将生地开发成熟地的公式（求生地价值）。生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润(3)适用于在毛地上进行房屋建设的公式（求毛地价值）。毛地价值=开发完成后的价值-取得毛地的税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润(4)适用于将毛地开发成熟地的公式（求毛地价值）。毛地价值=开发完成后的熟地价值-取得毛地

6、的税费-由毛地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润（5）适用于在熟地上进行房屋建设的公式（求熟地价值）。熟地价值=开发完成后的价值-取得熟地的税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润（6）适用于将在建工程续建成房屋的公式（求在建工程价值）。在建工程价值=续建完成后的价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润（7）适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房的公式（求旧房价值）。旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的税费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投

7、资利息-销售税费-利润2.按开发完成后的房地产经营方式细化的具体公式开发完成后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租（包括预租，但比较少见，多为建成后出租）和营业（如商场、宾馆、度假村、游乐场这类房地产，投资者将其建成后也可能自己直接经营）等。开发完成后的房地产适宜销售的，其价值使用市场比较法评估；适宜出租或营业的，其价值适用收益法评估。具体公式如下：(1)适用于开发完成后的房地产出售的公式。