房地产估价理论与方法-第9章-假设开发法应用ppt课件.pptx

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1、一、假设开发法的含义（熟悉）假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的未来收益(具体为开发完成后的价值减去开发建设的必要支出和应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。第一节　假设开发法概述二、假设开发法的理论依据（熟悉）假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法。两者的主要区别：

2、——成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值——假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。三、假设开发法适用的估价对象（掌握）假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。对于城市规划尚未正式明确的待开发房地产，难以采用假设开发法，因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，价值就无法确定。四、假设开发法估价需要具备的条件（

3、掌握）运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于一下两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发方式（包括：用途、规模、档次）。是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确判断了开发完成后的房地产价值。当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。五、假设开发估价的操作步骤（熟悉）运用假设开发法估价一般分为下列8个步骤进行：选择具体估价方法;选择估价前提;选取最佳开发经营方式;估计后续开发经营期预测开发完成后的价值;预测后续开发的必要支出确定折现率或计算后续开发的利息和利润;计

4、算开发价值。调查待开发房地产的状况选择最佳的开发利用方式预测开发完成后的房地产价值估算后续开发经营期测算后续开发建设的必要支出和应得利润计算待开发房地产的价值包括用途、规模、档次等确定土地的位置土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等规划设计条件土地权利1.市场法2.收益法3.长期趋势法第二节　假设开发法的基本公式（掌握）一、假设开发法最基本的公式待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－取得待开发房地产的税费－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润注意：投资利息、开发利润、投资者购买待开发房地产

5、应负担的税费的计算是难点。开发后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租、预租，和有营业等。7种开发方式有：生地开发为熟地生地开发为房地产毛地开发为熟地毛地开发为房地产熟地开发为房地产在建工程续建成房屋将旧的房地产装饰装修改造或改变用途成新的房地产。二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式（一）求土地价值的公式1.求生地价值的公式（1）适用于生地开发成熟地再进行房屋建设的公式生地价值＝开发完成后的价值－生地取得税费－由生地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润（2）适用于将生地开发成熟地的公式：生地

6、价值＝开发完成后的熟地价值－生地取得税费－由生地开发成熟地的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－土地开发利润2.求毛地价值的公式（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值＝开发完成后的房地产价值－取得毛地应的税费－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润（2）适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛地应的税费－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润3.求熟地价值的公式熟地价值＝开发完成后的房地产价值－取得熟地的税费－由熟地建成房

7、屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润（二）求在建工程价值的公式（适用于将在建工程续建成房屋）在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－取得在建工程的税费－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建利润（三）求旧房价值的公式旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值－取得旧房的税费－装饰装修改造或改变用途的成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－装饰装修改造利润第三节动态分析法和静态分析法一、动态分析法和静态分析法的定义（熟悉）假设开发法的具体估价方法有，动态分析法和静态分析法。房地产开发具有周期长的特点，运用

8、假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。其方式有如下两种：①采用折现的方式，这种方式的假设开发法称为现金流量折现法;②采用计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为传