房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件.ppt

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1、房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系三、假设开发法与成本法的关系成本法评估新建房地产价格的公式：新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润假设开发法评估土地价格的公式：土地取得成本＝新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法第七章假设开发法假设开发法与成本法的主要区别成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发

2、法中开发完成后的价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。第七章假设开发法四、假设开发法适用的对象具有开发潜力的房地产1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地；2、在建工程；3、可装修改造或可改变用途的旧房地产。五、假设开发法适用条件（一）估价要求1、把握待开发房地产在投资开发前后的状态2、投资开发后的经营方式前：生地、毛地、熟地、在建工程和旧房后：熟地、房屋、新房出售、出租、自营3、正确判断房地产的最佳开发利用方式最适合用途、最适合规模、最适合档次4、正确预测未来开发完成后的房地产价值5、正

3、确估计开发周期、各项费用第七章假设开发法（二）外部环境条件第七章假设开发法1、明朗、开放及长远的房地产政策；2、统一、严谨及健全的房地产法规；3、完整、公开及透明度高的房地产资料库；4、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单；5、长远、公开及稳定的土地供给计划。§7-2假设开发法的估价步骤与估价方法一、假设开发法的计算公式（一）基本公式待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费扣除项的具体内容要依据待估房地产在估

4、价时的状况而定应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用不应扣除已经投入的费用第七章假设开发法（二）适用于不同情形的细化公式1、生地→房屋生地价值=开发完成后的房地产价值－……2、生地→熟地生地价值=开发完成后的熟地价值－……3、毛地→房屋毛地价值=开发完成后的房地产价值－……4、毛地→熟地毛地价值=开发完成后的熟地价值－……熟地价值=开发完成后的房地产价值－……6、在建工程→房屋在建工程价值=续建完成后的房地产价值－……7、旧房→新房旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－……第七章假设开发法5

5、、熟地→房屋（二）适用于不同情形的细化公式二、估价步骤调查待开发房地产的基本情况选择最佳的开发利用方式估计开发经营期预测开发完成后的房地产价值估算各项成本费用计算价值用途规模档次区位状况实物状况权益状况市场状况前期建造期租售期销售出租第七章假设开发法三、假设开发法的估价方法（一）计息的方法V=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买税费1、基本公式2、计息方法的特点不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息不考虑预售，也不考虑延迟销售第七章假设开

6、发法例7-1例7-1C=（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1]+B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]00.511.52建造土地60％40％D=（V+V×2.0%+B）×15%第七章假设开发法（二）折现方法1、基本公式V=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售税费－购买待开发房地产税费2、折现方法的特点预测各项费用未来发生的时间及数额，折算到估价时点后相加减利息与利润隐含在折现率中在估价实务中还是提倡使用现金流量折现法例7-2第七章假设

7、开发法例7-201233.54商场住宅30％50％20％00.511.522.53420％50％30％第七章假设开发法例7－403.303.904.906.32053.301.548.50.51.01.5a1a2a3a4=a5=a6=……a47=aA’第七章假设开发法习题11答案11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，

8、装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。旧厂房的购买价格V＝装修改造后商场售价A－补出让金数额B－装修改造费C－销售税费D－购买税费E第七章假设开发法B＝400×5000＝200（万元）D＝1785.71×8％＝142.86（万元）E＝V×4％＝0.04X（万元）V＝A－B－C－D－EV