假设开发法课件.ppt

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1、第九章　假设开发法主讲：黄英1RealEstateAppraisal第九章　假设开发法第一节假设开发法概述第二节假设开发法的基本公式第三节现金流量折现法和传统方法第四节假设开发法测算中各项的求取第五节假设开发法总结和运用举例2RealEstateAppraisal学习目的了解：现金流量折现法和传统方法的定义。掌握：假设开发法的基本公式；假设开发法适用的估价对象和条件；假设开发法计算中各项的求取。熟悉：假设开发法的含义；假设开发法的理论依据；假设开发法估价的操作步骤；现金流量折现法与传统方法的区别；现金流量折现法和传统方法的优缺

2、点。3RealEstateAppraisal第一节　假设开发法概述一、假设开发法的含义又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的未来收益(具体为开发完成后的价值减去开发建设的必要支出和应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。4RealEstateAppraisal第一节　假设开发法概述二、假设开发法的理论依据假设开发法的理论依据与收益法相同，

3、是预期原理。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。更深的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。5RealEstateAppraisal第一节　假设开发法概述三、假设开发法适用的估价对象和条件（一）假设开发法适用的估价对象假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地

4、(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。在这种情况下仍要估价的可以听取规则部门或专家意见或参照周边土地的城市规则设计条件等方式。推测其最可能的城市规则设计条件，然后具此估价，但必须在报告中作出特别提示，将最可能的城市规则设计条件作为估价的假设和限制条件，并说明其对估价结果的影响。对于城市规划尚未正式明确的待开发房地产应该如何评估呢？6RealEstateAppraisal（二）假设开发法估价需要具备的条件②是否根据当地房地产市场

5、行情或供求状况，正确判断了开发完成后的房地产价值。①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发方式。估价结果的可靠程度关键取决于7RealEstateAppraisal①②③要有一套统一、严谨及健全的房地产法规要有一个明朗、开放及长远的房地产政策，包括要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库，包括要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单和目录（二）假设开发法估价需要具备的条件估价的效果要求有一个良好的社会经济环境：8RealEs

6、tateAppraisal（三）假设开发法的其他用途1测算待开发房地产的最高价格2测算开发项目的预期利润3测算开发中可能出现的最高费用9RealEstateAppraisal四、假设开发法的操作步骤④预测开发完成后的房地产价值①调查、了解待开发房地产的状况⑤测算后续开发建设的必要支出和应得利润⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值②选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况。③估算后续开发经营期步骤10RealEstateAppraisal第二节　假设开发法的基本公式11RealEstateAppraisal一、假设开

7、发法最基本的公式二是要把握开发完成后的房地产的经营方式。有出售、出租和营业。一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况。“后续”：如果是已经完成工作及相应的支出和利润，则它们已被包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值—后续开发成本—管理费用—销售费用—投资利息—销售税费—开发利润—取得待开发房地产的税费12RealEstateAppraisal开发方式熟地开发为房地产生地开发为房地产将旧的房地产装饰装修成新的房地产毛地开发为房地产生地开发为熟地在建工程续建成房屋毛地开发为

8、熟地开发方式有7种13RealEstateAppraisal二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式1、求生地价值的公式(1)在生地上进行房屋建设的公式：生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得生地