《假设开发法》课件

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1、假设开发法学习内容主要内容5.1假设开发法的基本原理5.2假设开发法的计算公式5.3各项费用的计算5.4假设开发法的运用举例（一）概念：假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，也称剩余法。称呼：剩余法、余值法、假算法（相当于成本法的倒算法,举例说明土地拍卖出价）基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式费用计算运用举例第六章假设开发法一、假设开发法的基本原理两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房

2、地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式费用计算运用举例（二）理论依据：预期原理（三）假设开发法适用的对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。待开发的土地（生地、毛地、熟地）在建工程可装修改造或可改变用途的旧房第六章假设开发法一、假设开发法的基本原理（四）使用条件：正确地判断房地产的最佳开发利用方式正确地预测未来开发完成后的房地产价值有良好的社会经济环境基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式费用计算运用举例第六章假设开发法一、假设开发法的基本原理（1）房地产的投资、开发按市场经济机

3、制运行；（2）有一个明朗、开放及长远的房地产政策；（3）有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划；（4）有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（5）有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；（6）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单。（五）估价步骤：基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式费用计算运用举例调查待开发房地产的基本情况选择最佳的开发利用方式估计开发经营期预测开发完成后的房地产价值估算各项成本费用（结算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买开发房地产应负担的税费）进行具体计算，求出待开发房地产

4、的价值第六章假设开发法一、假设开发法的基本原理说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标、挂牌和协议四种。无论是哪种出让方式，对于这类待开发土地，政府都需要估价，以确定出让底价或做到心中有数；有意购买者也需要估价，以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据。这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件(如用途、建筑高度、容积率)等，通常政府在事先已确定。购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之内开发利用。因此，政府的这些限制，也是

5、评估这类待开发土地的价格时必须遵守的前提条件。调查该类房地产的基本情况，主要包括以下4个方面：（1）弄清土地的位置：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况（2）弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施配套程度；（为测算开发成本、费用等服务）（3）弄清政府的规划限制；（包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。）（4）弄清将拥有的土地权利。（权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租

6、金等服务。）选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。要在城市规划许可的范围内选取。最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，但在实际估价时究竟应选择哪种用途?这首先要调查该块土地所在城市和区域的宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐

7、渐增加，而近年能提供的数量又较少时，则可以选择该块土地的用途为兴建公寓。假设开发法的其他用途假设开发法还大量用于房地产开发项目投资分析。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处，是在选取有关参数和测算有关数值时，用于估价是假设站在一个典型的投资者的立场，用于投资分析是站在一个具体的投资者的立场。可为房地产开发商提供下列3种数据：⒈确定拟开发场地的最高价格⒉确定开发项目的利润⒊确定开发中可能出现的最高费用（一）最基本的公式：基本原理计算公式费用计算运用举例1．计息方法（传统方法）待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－

8、销售税费－开发利润－投资