假设开发法的案例

《假设开发法的案例》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、一,通过调查发现花溪区桐木岭村周边没有开发的同类的房地产，因此我们选用假设开发法评估此地的价值。（一）：待评估对象概述。评估对象为花溪区桐木岭村“上通一平”的带开发土地，土地总面积为4396㎡，允许用为商业，居住；规划容积率为3，土地使用年限商业40年、住宅70年。招标出让，出让时间为2012年11月28日至2012年12月12日。（二），价格要求：需要评估该土地在2012年11月28日出让时的价格。商业用地（B1）比例不超过60%，可兼容性质：住宅（R21）用地比例不大于40%；（三），估价计算过程1，通过调查研究，确定该土地最佳利用开发方式如下：建筑容积率3，建筑总面积为131

2、88㎡；建筑限高100米；建筑层数为28层，各层建筑面积为471㎡地上1-16层为商业用途，17-28层为住宅用途。2，预计开发周期预计盖房地产的开发周期为3年，即2015年11月全部完工，并投入使用。3，预计出售楼价估价该房地产建成完成后，商业楼的70%可以售出，其平均售价为5000元/㎡，住宅楼可以全部售出，其平均售价为4000元/㎡.1，估价开发费用及开发商利润估计总建筑费为1820万元，其中第一年投入50%，第二年投入30%，第三年投入20%。专业费为建筑费7%，投入时间与建筑费投入时间相同。年利率为10%销售费用为楼价的5%税费为楼价的4%，即建成出售时所需由卖方承担的那

3、部分营业税，印花税，交易手续费等，其他类型的税费已经考虑在建筑费里；投资利润率为直接投资成本的15%2，地价的计算地价=楼价-（建筑费+专业费+投资利息+销售费用+税费+开发利润）设地价为X（万元）动态法评估基准日为2015年11月28日总楼价=5000*16*471+4000*11*471=5840.4总建筑费=1820总专业费=127.4投资利息=0总销售费用=292.02总税费=233.616总利润=(5840.4+1820)*15%=1149.06地价=5840.4-(1820+127.4+292.02+233.616-1149.06)=2218.304(万元)单位地价=2

4、218.304/4396=5046(元/平方米)楼面地价=5046/3=1682（元/建筑平方米）