土地估价假设开发法例题

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1、假设开发法作业1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。（1）设开发商能承受的地价为V（2）开发完成后的总价值3000×40=120000（元

2、）（3）建造成本、专业费用及配套费用1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元）（4）投资利息V×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80（5）税收120000×5%=6000（万元）（6）开发商利润（V+50820）×30%=0.3V+15246（7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V则V=20077.08（万元）注：本题中应注意以下几点

3、：①购买待开发房地产之费用应计利息；②建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入；③成本利润率是以土地取得成本与开发成本、销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。2、某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2003年8月起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租

4、率为70%。预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费2000元/m2，专业费为建筑费的6%；销售费用和税费分别按楼价的3%、6%计；购买土地相关税费为地价的3%，年折现率为14%，利润率为25%，年综合报酬率为9%。预计该写字楼竣工后半年后可租出。根据上述资料试用现金流量折现法评估该待建筑土地2003年8月出售时的市场价格。解：根据题意，应采用现金

5、流量折现法7（1）设待建土地的价格为V（2）开发的总价值[（3）建筑费与专业费（4）销售费用和税费17332045.98×（3%+6%）=1559884.14（元）（5）购地税费：0.03V（6）地价V=17332045.98-7356753.95-1559884.14-0.03V则V=8170298.92（元）或817.03万元（注：现金流量折现法中，不单独考虑利润，故所给利润是干扰参数）3、某在建工程开工于2002年11月1日，拟作为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限50

6、年，从开工之日起计；规划建筑面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公建筑面积10000m2；该工程正常施工期为2年，开发成本为2500元/m2，管理费为开发成本的3%；至2003年5月1日已完成9层主体结构，且已投入总开发成本的35%，剩余费用在剩余建设期内均匀投入；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼即可出售；办公楼售价为每平方米建筑物面积5000元，销售费用和销售税费为售价的8%；商场可出租面积为建筑面积的75%，可出租面积为正常出租率的85%，月租金为80

7、元/m2，出租成本及税费为有效总收入的25%，开发经营期报酬率为12%；投资该类房地产的正常投资利润率为15%。试利用上述资料分别用传统方法和现金流量折现法估计该在建工程于2003年5月1日的价格。（买方购买该在工程负担购买价格3%的税费，折现率为15%）解：（1）用传统方法求算①设该在建工程正常价格为V②求开发完成后的价值V1③求开发成本及管理费用C1C1=2500×12400×（1-35%）×（1+3%）=2075.45（万元）④求投资利息C27⑤求销售费用和销售税费C3C3=5000×100

8、00×8%=400（万元）⑥求开发利润C4⑦求购买该在建工程应支付的税费C5C5=0.03V⑧求在建工程于2003年5月1日的价格VV=V1-（C1+C2+C3+C4+C5）=5914.02-（2075.45+0.134V+130.95+400+0.1545V+311.32+0.03V）=2996.30-0.3185V则V=2272.51（万元）（2）用现金流量折现法求算①设该在建工程正常价格为V②求开发完成后的价值V1③求续建成本C1④求管理费用C2C2=C1×3%=1814.4