房地产估价方法之假设开发法

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1、第七章假设开发法假设开发法的基本原理1假设开发法操作步骤2假设开发法总结和运用举例3调查待开发房地产的基本情况估算开发经营期测算开发完成后的房地产的价值测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开房地产产应负担的税费假设开发法的概念假设开发法的理论依据假设开发法适用的对象和条件假设开发法的操作步骤选择最佳的开发利用方式进行具体计算，求出待开发房地产的价值重点掌握内容：重点掌握假设开发法的公式及其计算，现金流量折现法的概念，假设开发法计算中各项的求取。概念假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、

2、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价格。第1节假设开发法的基本原理理论依据：假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期原理。如果要购买某个待开发或改造的项目，投资者愿意以多高的价格来购买？——理性投资者的报价不会高于开发项目预期总收入扣除投资成本和投资利润等之后的余额。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格或在建工程

3、价格等。适用对象和条件假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的房地产：(1)待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)；(2)在建工程(包括房地产开发项目)；(3)可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)；注意：对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，准确地预测了未来

4、开发完成后的房地产的价值。另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。假设开发法的操作步骤运用假设开发法一般可以分为下列6大步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估算开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发

5、利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式⑴搞清楚土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况。搞清楚这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。⑵搞清楚土地的面积大小、形状、地质和水文状况、基础设施完备程度、平整程度等。搞清楚这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。⑶搞清楚城市规划设计条件。包括搞清楚规定的用途、建筑高度、容积率等。搞清楚这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。⑷搞清楚将拥有的土地权利。包括搞清

6、楚权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。搞清楚这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。假设开发法的其他用途假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，用于投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。⑴确定拟开发场地的最高价格⑵确定开发项目的预期利润⑶确定开发中可能出现的最高费用。第2节假设开发法的基本公式假设开发法最基本的公式待开发房地产价值＝开发完成

7、后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如果是已经投入的费用，则它已包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在开发前后的状况，二是要把握开发后的房地产经营方式。待开发房地产在开发前的状况，即估价对象状况，有